Čierne stavby po novom stavebnom zákone: dodatočné povolenie skončilo, staré stavby možno zlegalizovať len do 31. 3. 2029

Nový stavebný zákon č. 25/2025 Z. z., účinný od 1. apríla 2025, zrušil dodatočné povolenie stavby. Stavba, ktorá sa začala stavať bez povolenia po tomto dátume, sa už nedá zlegalizovať – stavebný inšpektorát nariadi jej odstránenie a náklady znáša stavebník. Stavby postavené od 1. januára 1990 do 31. marca 2025 sa ešte dajú vysporiadať podľa doterajších predpisov, ale len do 31. marca 2029. Nižšie nájdete rozdelenie podľa období výstavby, presné pokuty, postup krok za krokom a to, čo hrozí kupujúcemu, ktorý si nepovolenú stavbu kúpi spolu s domom.

Odpoveď v skratke

• Rozhoduje dátum začatia stavby, nie dátum, kedy úrad stavbu odhalí.
• Stavby začaté od 1. 4. 2025: dodatočné povolenie neexistuje. Nasleduje rozhodnutie o odstránení stavby. Pokuta stavbu nezlegalizuje.
• Stavby z obdobia 1. 1. 1990 – 31. 3. 2025: legalizácia je možná podľa doterajších predpisov, žiadosť treba podať do 31. 3. 2029.
• Stavby pred 1. 10. 1976: zo zákona sa považujú za postavené v súlade s predpismi (stavebná amnestia).
• Stavby z obdobia 1. 10. 1976 – 31. 12. 1989: amnestia platí, ak sa stavba nepretržite užíva na svoj účel a vlastník mal k 1. 4. 2024 právo k pozemku.
• Pokuty: fyzická osoba spravidla do 15 000 €, právnická osoba a podnikateľ 10 000 – 150 000 €, pri opakovanom porušení dvojnásobok.
• Povinnosť odstrániť stavbu prechádza na nového vlastníka. Kupujúci preberá bremeno aj vtedy, keď stavbu postavil niekto iný.

Čo sa od 1. apríla 2025 skutočne zmenilo

Do 31. marca 2025 platil stavebný zákon č. 50/1976 Zb. Ten poznal inštitút dodatočného povolenia stavby (§ 88a) – kto postavil bez povolenia, mohol o povolenie požiadať dodatočne, doložiť dokumentáciu, zaplatiť zvýšený poplatok a pokutu, a stavba sa spravidla zlegalizovala. V praxi to viedlo k rozšírenému postoju „najskôr postavím, potom sa to nejako vybaví".

Zákon č. 25/2025 Z. z. tento postup pre nové stavby ukončil. Podľa § 28 ods. 1 platí, že „stavebné práce, ktoré sa uskutočňujú bez overeného projektu stavby alebo v rozpore s ním, sa považujú za nepovolené stavebné práce". Nasleduje konanie o odstránení stavby podľa § 78 – bez možnosti stavbu spätne povoliť.

Zmenili sa aj orgány. Slovenská stavebná inšpekcia bola k 31. 3. 2025 zrušená a jej agendu prevzal Úrad pre územné plánovanie a výstavbu SR (ÚÚPV SR) spolu s regionálnymi úradmi, ktoré vykonávajú štátny stavebný dohľad ako stavebný inšpektorát. Podnet na preverenie stavby môže podať ktokoľvek, aj anonymne.

Úrad k tomu 24. júna 2026 uviedol, že od apríla 2025 do konca júna 2026 uložil pokuty v celkovej výške vyše 1 milióna eur a približne 100 stavieb pripravuje na odstránenie.

Rozhodujúci je dátum začatia stavby – prehľad štyroch režimov

Praktická poznámka: v konaní sa neposudzuje, kedy bola stavba dokončená, ale kedy sa s ňou začalo. Ak sa začalo pred 1. 4. 2025 a stavba sa dokončila neskôr, uplatní sa prechodný režim. Toto rozlíšenie býva v konaní kľúčové, preto si zabezpečte dôkazy o začatí stavby – ohlásenie, faktúry, stavebný denník, fotodokumentáciu, letecké snímky.

Stavby začaté od 1. 4. 2025: prečo tu už legalizácia neexistuje

Generálny riaditeľ ÚÚPV SR Martin Zlocha k tomu uviedol, že úrad vyzýva stavebníkov, aby sa nespoliehali na zlegalizovanie nepovolených stavieb. Postup úradu je pritom priamočiary:

1. Zistenie nepovolenej stavby – z podnetu, z kontroly alebo z porovnania ortofotomáp.
2. Začatie konania o odstránení stavby pred regionálnym úradom ako stavebným inšpektorátom.
3. Preskúmanie skutkového stavu – najmä či existuje overený projekt stavby a či sa stavia v súlade s ním.
4. Rozhodnutie o odstránení stavby.
5. Nútené odstránenie na náklady stavebníka, ak sa rozhodnutie dobrovoľne nesplní.

Súbežne s tým beží sankčné konanie. Zaplatenie pokuty stavbu neochráni – ide o dve samostatné konania s odlišným predmetom.

Odvolacím orgánom voči rozhodnutiu regionálneho úradu je ÚÚPV SR. Proti právoplatnému rozhodnutiu je následne možná správna žaloba. Lehoty sú krátke a odvolanie treba odôvodniť vecne – samotné tvrdenie, že stavba nikomu neprekáža, v konaní neobstojí.

Staré čierne stavby: dve cesty, ako to vyriešiť do 31. 3. 2029

Pre stavby postavené od 1. 1. 1990 do 31. 3. 2025 zákon ponechal dve procesné cesty. Volí sa podľa toho, či je stavba dokončená a užívaná, alebo rozostavaná.

1. Preskúmanie spôsobilosti stavby na užívanie – § 140d zák. č. 50/1976 Zb.

Určené pre dokončené a užívané stavby. Stavebný úrad neposudzuje povolenie, ale to, či je stavba spôsobilá na užívanie. Rozhodnutie má účinky kolaudačného rozhodnutia – to je dôvod, prečo je to pre bežného vlastníka rodinného domu najrýchlejšia cesta.

2. Dodatočné povolenie stavby – § 88 ods. 1 písm. b) a § 88a zák. č. 50/1976 Zb.

Použije sa najmä vtedy, ak je stavba rozostavaná alebo ak sa nedá preukázať, že je spôsobilá na užívanie v celom rozsahu.

Podmienky, ktoré musia byť splnené súčasne

• stavba svojím stavebnotechnickým stavom zodpovedá základným požiadavkám na stavby a neohrozuje život a zdravie;
• vlastník stavby má vlastnícke alebo iné právo k pozemku;
• stavba nie je v rozpore so záväznými regulatívmi územného plánu;
• stavba nezasahuje do ochranných pásiem vedení, plynovodov či komunikácií bez súhlasu ich prevádzkovateľa.

Dôkazné bremeno nesie vlastník stavby, nie úrad. To je v praxi najčastejší dôvod, prečo sa konania naťahujú – vlastník príde s neúplnými podkladmi a úrad konanie preruší.

Čo budete potrebovať

• dokumentáciu skutočného vyhotovenia stavby (pasport) od projektanta, spravidla v dvoch vyhotoveniach;
• geometrický plán, resp. porealizačné zameranie od geodeta;
• doklad o vlastníckom alebo inom práve k pozemku;
• záväzné stanovisko obce ako orgánu územného plánovania k súladu s územným plánom;
• záväzné stanoviská dotknutých orgánov – požiarna ochrana, životné prostredie, správcovia sietí, prípadne pamiatkový úrad;
• revízne správy – elektroinštalácia, plyn, komín, bleskozvod;
• energetický certifikát tam, kde ho zákon vyžaduje.

Koľko to stojí

Správny poplatok je trojnásobkom sadzby podľa položky 60 sadzobníka zákona č. 145/1995 Z. z. o správnych poplatkoch. Pri rodinnom dome, kde je bežná sadzba 100 €, ide teda o 300 €. K tomu treba pripočítať náklady na projektanta, geodeta a revíznych technikov, ktoré sú v praxi rádovo vyššie než samotný poplatok.

Prečo neodkladať podanie na rok 2028

Lehota 31. 3. 2029 je prekluzívna – jej márnym uplynutím možnosť legalizácie zaniká a nedá sa odpustiť ani predĺžiť. Zároveň platí, že samotné podanie žiadosti je len začiatok: obstaranie pasportu, geometrického plánu a všetkých stanovísk trvá bežne niekoľko mesiacov a pri komplikovanejších stavbách aj rok. Kto začne v roku 2028, nemusí stihnúť podať kompletnú žiadosť.

Pokuty za nepovolenú stavbu

ÚÚPV SR uvádza ako orientačný rámec pokutu do 15 000 € pre fyzickú osobu a do 150 000 € pre podnikateľa a právnickú osobu. Zákon č. 25/2025 Z. z. rozlišuje priestupky fyzických osôb (§ 79) a iné správne delikty podnikateľov a právnických osôb (§ 80):

Najčastejšie prehliadaná položka je tretí riadok. Podľa zistení úradu nie je typickým porušením nová čierna stavba na zelenej lúke, ale užívanie inak riadne povolenej stavby bez kolaudácie, prípadne jej užívanie na iný účel, než na aký bola určená – napríklad garáž prerobená na dielňu alebo na prenajímanú bytovú jednotku.

Poznámka k pripravovanej novele: v legislatívnom procese je novela stavebného zákona, ktorá má zvýšiť najnižšiu pokutu z 30 € na 300 € a rozšíriť skutkové podstaty. K 3. septembru 2026 nie je účinná; predpokladaná účinnosť hlavnej časti je 1. 1. 2027. Do jej účinnosti platia sadzby uvedené vyššie.

Kupujete nehnuteľnosť? Bremeno prechádza na vás

Toto je najpodceňovanejšia časť celej témy. Rozhodnutie o odstránení stavby sa ukladá vlastníkovi stavby a odstránenie sa vykonáva na jeho náklady. Nie tomu, kto stavbu postavil. Kúpou domu preto preberáte aj toto bremeno – a ak stavbu neodstránite, úrad ju odstráni sám a náklady bude vymáhať od vás.

Ďalšie dôsledky, s ktorými sa v praxi stretávame:

• Zápis do katastra. Stavbu bez kolaudačného rozhodnutia (alebo bez oznámenia obce podľa amnestie) nemožno zapísať na list vlastníctva. Kupujúci tak nedokáže preukázať vlastníctvo k stavbe ako takej.
• Hypotéka. Bez zápisu na liste vlastníctva nemožno zriadiť záložné právo. Banka úver na takúto nehnuteľnosť neposkytne, prípadne ju ocení len ako pozemok.
• Ďalší predaj. Nezapísaná prístavba znižuje cenu a v praxi býva dôvodom, prečo z obchodu na poslednú chvíľu zíde.
• Vlastné sankčné riziko. Nový vlastník, ktorý začne stavbu užívať bez kolaudácie, sa sám dopúšťa priestupku alebo správneho deliktu.

Pozor na § 500 Občianskeho zákonníka

Mnohí kupujúci sa spoliehajú, že predávajúci bude za takúto vadu zodpovedať. Právna realita je opatrnejšia:

• § 499 OZ – predávajúci zodpovedá za to, že vec má dohodnuté vlastnosti a nemá právne vady.
• § 500 ods. 1 OZ – za zjavné vady a vady zistiteľné z katastra nehnuteľností predávajúci nezodpovedá, ibaže kupujúceho výslovne ubezpečil, že vec je bez vád. Ak teda z listu vlastníctva vidno, že prístavba tam nie je, kupujúci sa zodpovednosti spravidla nedovolá.
• § 596 OZ – predávajúci musí kupujúceho upozorniť na vady, o ktorých vie.
• § 597 ods. 1 OZ – pri dodatočne zistených skrytých vadách má kupujúci právo na primeranú zľavu z ceny, prípadne môže od zmluvy odstúpiť, ak je vec neupotrebiteľná.

Praktický záver: zodpovednosť predávajúceho nevzniká automaticky – musí byť zmluvne podchytená. Do kúpnej zmluvy preto patrí výslovné vyhlásenie predávajúceho, že všetky stavby na pozemku sú riadne povolené a skolaudované, že sú zapísané na liste vlastníctva a že proti nim nie je vedené konanie o odstránení. K tomu zmluvná pokuta alebo zádržné do vyriešenia zápisu. Formulácia „kupujúci kupuje nehnuteľnosť v stave, v akom stojí a leží" tento problém neošetruje – práve naopak, zhoršuje pozíciu kupujúceho.

Ako zistiť, či je stavba čierna – kontrolný postup

1. List vlastníctva. Overte, či je stavba vôbec zapísaná, s akým súpisným číslom a na ktorej parcele. Chýbajúci zápis je prvý signál.
2. Stavebné povolenie a kolaudačné rozhodnutie. Vyžiadajte si ich od predávajúceho v origináli alebo overenej kópii.
3. Nahliadnutie do spisu na stavebnom úrade. Obec alebo mestská časť vedie kompletnú spisovú dokumentáciu k pozemku. Toto je najspoľahlivejší zdroj.
4. Oznámenie obce o pridelení súpisného čísla. Pri starších stavbách slúži ako podklad zápisu do katastra.
5. Porovnanie skutkového stavu s dokumentáciou. Geometrický plán a porealizačné zameranie spoľahlivo odhalia nepovolené prístavby, nadstavby a stavebné úpravy.
6. Kontrola účelu užívania. Skontrolujte, či sa stavba užíva na ten účel, na aký bola povolená.

Najčastejšie problémové objekty na starších pozemkoch sú garáže, prístrešky, zimné záhrady, bazény, prístavby a nadstavby podkrovia. Odborné odhady hovoria, že určitú formu nesúladu s dokumentáciou má približne 10 až 15 % starších rodinných domov. Ide o odhad, nie o oficiálnu štatistiku – tú Slovensko nemá.

Päť omylov, ktoré stoja najviac peňazí

• „Stavba je stará, tak je automaticky v poriadku." Amnestia platí len pre stavby pred 1. 1. 1990 a pri období 1976 – 1989 navyše len pri splnení dvoch podmienok. Stavba z roku 1998 pod amnestiu nespadá.
• „Máme súpisné číslo, takže je to skolaudované." Súpisné číslo prideľuje obec a samo osebe nenahrádza kolaudáciu.
• „Zaplatíme pokutu a bude pokoj." Pri stavbách začatých po 1. 4. 2025 pokuta stavbu nezachráni – konanie o odstránení beží samostatne.
• „Susedia proti tomu nič nemajú." Konanie o odstránení stavby sa začína aj z úradnej povinnosti a podnet môže podať aj anonym.
• „Vybavíme to v roku 2028." Lehota 31. 3. 2029 sa vzťahuje na podanie žiadosti, nie na jej prípravu. Obstaranie podkladov trvá mesiace.

Často kladené otázky

Dá sa zlegalizovať čierna stavba postavená v roku 2020?

Áno. Spadá do obdobia 1. 1. 1990 – 31. 3. 2025, na ktoré sa použijú doterajšie predpisy. Podľa stavu stavby prichádza do úvahy preskúmanie spôsobilosti stavby na užívanie podľa § 140d alebo dodatočné povolenie podľa § 88a zákona č. 50/1976 Zb. Žiadosť treba podať najneskôr 31. marca 2029.

Čo sa stane, ak nestihnem lehotu do 31. 3. 2029?

Možnosť legalizácie zaniká. Stavba zostane nepovolená natrvalo, nedá sa zapísať na list vlastníctva ani zaťažiť záložným právom a stavebný úrad môže nariadiť jej odstránenie. Lehota je prekluzívna a nedá sa odpustiť.

Prechádza povinnosť odstrániť čiernu stavbu na kupujúceho?

Áno. Rozhodnutie o odstránení stavby smeruje voči vlastníkovi stavby a odstránenie sa vykonáva na jeho náklady. Kúpou nehnuteľnosti preberáte toto bremeno bez ohľadu na to, kto stavbu postavil.

Aká je pokuta za stavbu bez stavebného povolenia v roku 2026?

Fyzickej osobe možno uložiť pokutu 30 až 15 000 €, podnikateľovi a právnickej osobe 10 000 až 150 000 €. Pri stavebných prácach v chránenom území alebo na nezastaviteľnom pozemku môže pokuta dosiahnuť 200 000 €. Pri opakovanom porušení do troch rokov sa ukladá dvojnásobok.

Zlegalizuje sa stavba zaplatením pokuty?

Nie. Ide o dve samostatné konania – sankčné a konanie o odstránení stavby. Pri stavbách začatých od 1. 4. 2025 sa stavba nezlegalizuje ani po zaplatení pokuty.

Potrebujem povolenie na záhradný domček alebo altánok?

Nový stavebný zákon rozšíril kategóriu drobných stavieb na 50 m² zastavanej plochy a 5 m výšky, pri dodržaní odstupu 2 m od hranice pozemku. Väčšina takýchto stavieb nevyžaduje povolenie ani ohlásenie. Vždy však treba overiť územný plán obce a ochranné pásma – to je najčastejší dôvod, prečo aj drobná stavba skončí ako nepovolená.

Ako zistím, či sa proti mojej stavbe vedie konanie?

Obráťte sa na obec ako stavebný úrad (pri starých stavbách) alebo na miestne príslušný regionálny úrad ako stavebný inšpektorát (pri stavbách od 1. 4. 2025) a požiadajte o nahliadnutie do spisu. Ako vlastník stavby ste účastníkom konania a máte právo do spisu nazerať a robiť si z neho odpisy.

Oplatí sa dom s nepovolenou prístavbou vôbec kúpiť?

Môže sa oplatiť, ak sa legalizácia javí ako reálna a jej náklady a riziko sa premietnu do kúpnej ceny. Pred podpisom zmluvy si nechajte overiť stav na stavebnom úrade, dohodnite zádržné do vyriešenia zápisu a do zmluvy zapracujte výslovné vyhlásenia predávajúceho. Riešiť to až po podpise je podstatne drahšie.

Zhrnutie

• Od 1. 4. 2025 platí stavebný zákon č. 25/2025 Z. z., ktorý nahradil zákon č. 50/1976 Zb.
• Pre stavby začaté od tohto dátumu dodatočné povolenie neexistuje – nasleduje odstránenie stavby na náklady stavebníka.
• Stavby z obdobia 1. 1. 1990 – 31. 3. 2025 možno vysporiadať podľa doterajších predpisov, ale len do 31. 3. 2029.
• Pre stavby pred 1. 1. 1990 platí stavebná amnestia, pri období 1976 – 1989 podmienená nepretržitým užívaním a právom k pozemku.
• Pokuty dosahujú 15 000 € u fyzických osôb a 150 000 € u podnikateľov, v chránených územiach až 200 000 €, pri recidíve dvojnásobok.
• Povinnosť odstrániť stavbu prechádza na nového vlastníka – preto je previerka pred kúpou dôležitejšia než kedykoľvek predtým.

Ako vám vieme pomôcť

V našej advokátskej kancelárii sa stavebnému právu venujeme dlhodobo. Pri nepovolených stavbách najčastejšie riešime:

• posúdenie, do ktorého z uvedených režimov vaša stavba spadá, a či je legalizácia reálna;
• prípravu a podanie žiadosti podľa § 140d alebo § 88a vrátane komunikácie s úradom;
• zastupovanie v konaní o odstránení stavby a v sankčnom konaní, vrátane odvolania a správnej žaloby;
• právnu previerku nehnuteľnosti pred kúpou a zapracovanie ochranných ustanovení do kúpnej zmluvy.

Ak riešite konkrétnu stavbu, napíšte nám a priložte list vlastníctva a to, čo máte k dispozícii z dokumentácie. Vieme pomerne rýchlo povedať, či má zmysel ísť cestou legalizácie a čo na to budete potrebovať.

autor: JUDr. Milan Ficek, advokát – špecializácia stavebné právo a nehnuteľnosti

Právny stav k 3. septembru 2026.

Zdroje a odkazy na právne predpisy

• Zákon č. 25/2025 Z. z. Stavebný zákon (účinný od 1. 4. 2025) – Slov-Lex: https://www.slov-lex.sk/ezbierky/pravne-predpisy/SK/ZZ/2025/25/
• Zákon č. 200/2022 Z. z. o územnom plánovaní: https://www.slov-lex.sk/ezbierky/pravne-predpisy/SK/ZZ/2022/200/
• Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (starý stavebný zákon – § 88a, § 140d, § 142l): https://www.zakonypreludi.sk/zz/1976-50
• Zákon č. 145/1995 Z. z. o správnych poplatkoch (položka 60 sadzobníka): https://www.slov-lex.sk/ezbierky/pravne-predpisy/SK/ZZ/1995/145/
• Zákon č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník (§ 499, § 500, § 596, § 597): https://www.slov-lex.sk/ezbierky/pravne-predpisy/SK/ZZ/1964/40/
• ÚÚPV SR – Nestavajte bez platných povolení, stavby budú odstránené (24. 6. 2026): https://uupv.sk/aktuality/urad-upozornuje-nestavajte-bez-platnych-povoleni-stavby-budu-odstranene
• ÚÚPV SR – Metodické usmernenie k § 140d a § 142l zákona č. 50/1976 Zb.: https://uupv.sk/statny-stavebny-dohlad