Fikcia súladu s územným plánom 2026: môže stavebný úrad žiadať jej preskúmanie?

Fikcia súladu vzniká, keď orgán územného plánovania nevydá záväzné stanovisko v zákonnej lehote. Podľa § 35 ods. 1 zákona č. 200/2022 Z. z. o územnom plánovaní sa potom má za to, že nemá pripomienky a že vydal záväzné stanovisko, podľa ktorého sú podmienky vyplývajúce z predloženého návrhu v súlade so záväznou časťou územnoplánovacej dokumentácie. Ak stavebný úrad zistí, že zámer je napriek fikcii v rozpore s regulatívmi územného plánu, môže podať podnet na jej preskúmanie podľa § 35 ods. 2 – musí to však stihnúť pred vydaním rozhodnutia.

Čo je fikcia súladu a prečo ju nemožno len tak obísť

Fikcia nie je výnimkou zo záväznej časti územného plánu a nemení obsah všeobecne záväzného nariadenia obce. Je to zákonom konštruovaný následok nečinnosti dotknutého orgánu, ktorý má zabrániť tomu, aby konanie zostalo paralyzované pasivitou úradu. Kým nie je zákonom predpísaným postupom prelomená alebo nahradená novým záväzným stanoviskom, stavebný úrad ju nemôže jednoducho ignorovať ani nahradiť vlastným posúdením súladu.

Zároveň treba byť opatrný s tvrdením, že fikciou automaticky „dochádza k porušeniu VZN". Presnejšie je povedať, že stavebný zámer je materiálne v rozpore so záväznou časťou územného plánu vyhlásenou všeobecne záväzným nariadením, zatiaľ čo fikcia je len procesným účinkom nečinnosti.

Právny rámec

• § 24 ods. 1 zákona č. 200/2022 Z. z. – záväzným stanoviskom sa posudzuje súlad so záväznou časťou územnoplánovacej dokumentácie; zákon určuje aj to, podľa ktorého stupňa dokumentácie sa súlad posudzuje.
• § 21 ods. 1 zákona č. 25/2025 Z. z. Stavebný zákon – výstavbu možno uskutočniť len v súlade so záväznou časťou územnoplánovacej dokumentácie a so záujmami chránenými osobitnými predpismi. Orgán územného plánovania je pritom dotknutým orgánom práve vo vzťahu k posúdeniu tohto súladu.
• Územný plán obce a územný plán zóny schvaľuje obec spolu so všeobecne záväzným nariadením, ktorým sa vyhlasuje ich záväzná časť. Táto záväzná časť je záväzná aj pre rozhodovanie o stavebnom zámere.

Podnet na preskúmanie fikcie podľa § 35 ods. 2

Zákon výslovne pozná korekčný mechanizmus. Stavebný úrad môže úradu podať podnet na preskúmanie záväzného stanoviska alebo doložky súladu, ktoré boli vydané fikciou.

• Lehota: podnet spolu s dokumentmi musí byť úradu doručený najneskôr do vydania rozhodnutia v konaní, pre ktoré boli záväzné stanovisko alebo doložka vydané. Ak lehota nie je dodržaná, úrad podnet odmietne.
• Postup úradu: vyžiada si od nečinného orgánu územného plánovania záväznú časť územnoplánovacej dokumentácie a stanovisko. Po preskúmaní buď vydá záväzné stanovisko či doložku z hľadiska súladu, alebo podnetu nevyhovie.
• Adresát: zákon používa pojem „úrad", ktorým je Úrad pre územné plánovanie a výstavbu Slovenskej republiky. Štátnu správu vykonávajú aj regionálne úrady, ktoré sú pod úrad organizačne začlenené. Z procesnej opatrnosti preto podanie formulujte ako podnet adresovaný Úradu pre územné plánovanie a výstavbu SR, príslušnému regionálnemu úradu – nie ako všeobecnú „žiadosť regionálnemu úradu o preskúmanie stavby".

Po vydaní rozhodnutia už § 35 ods. 2 stavebnému úradu rovnaký priamy nástroj neposkytuje. V odvolacom konaní však zákon počíta s tým, že ak obsah záväzného stanoviska alebo doložky napadne účastník konania odlišný od stavebníka, preskúmanie môže iniciovať odvolací orgán.

Ak nejde o fikciu, ale o riadne vydané stanovisko

Ak orgán územného plánovania záväzné stanovisko riadne vydal a stavebný úrad ho považuje za rozporné so záväznou časťou územného plánu, použije sa § 24a ods. 10 zákona č. 200/2022 Z. z. Ten umožňuje úradu preskúmať záväzné stanovisko k stavebnému zámeru aj na žiadosť stavebného úradu, ak sa rozpor s príslušným orgánom územného plánovania nepodarilo odstrániť postupom podľa Stavebného zákona.

Žiadosti podané do 31. marca 2025

Pri starších veciach treba zohľadniť prechodné ustanovenie § 40b zákona č. 200/2022 Z. z. Aj tento režim pracoval s fikciou súladu pri nečinnosti orgánu územného plánovania, pričom záväzné stanovisko vydané po márnom uplynutí lehoty sa nezohľadňuje. Prechodná úprava zároveň pripúšťa preskúmanie takéhoto záväzného stanoviska úradom, a to aj na podnet stavebného úradu v rámci konania podľa osobitného predpisu.

Čo z toho vyplýva pre investorov a developerov

Praktický dôsledok je zásadný: fikcia súladu nie je bezpečnou náhradou skutočného súladu so záväznou časťou územného plánu. Ak je rozpor s regulatívmi zjavný alebo dobre dokumentovaný, fikcia síce vytvorí procesný účinok v konkrétnom konaní, ale zákon výslovne umožňuje jej preskúmanie a nahradenie stanoviskom, ktoré bude vychádzať zo skutočného obsahu územnoplánovacej dokumentácie. Spoliehať sa na nečinnosť úradu je preto rizikovou stratégiou.

Zhrnutie postupu stavebného úradu

1. Overiť, či skutočne vznikla fikcia podľa § 35 ods. 1 – teda či bola žiadosť riadne doručená a lehota márne uplynula.
2. Zdokumentovať materiálny rozpor zámeru so záväznou časťou územného plánu (regulatív, regulačný list, výkres, VZN).
3. Podať podnet podľa § 35 ods. 2 Úradu pre územné plánovanie a výstavbu SR, príslušnému regionálnemu úradu – ešte pred vydaním rozhodnutia.
4. Priložiť relevantné dokumenty vrátane žiadosti, dokladu o doručení, stavebného zámeru a záväznej časti dokumentácie.
5. Vyčkať výsledok preskúmania a až následne rozhodnúť vo veci.

Často kladené otázky

Môže stavebný úrad fikciu súladu jednoducho neuznať? Nie. Musí použiť zákonný postup – podnet na preskúmanie podľa § 35 ods. 2, nie vlastné nahradenie posúdenia.

Dokedy treba podnet podať? Najneskôr do vydania rozhodnutia v konaní, pre ktoré fikcia vznikla. Po tomto termíne úrad podnet odmietne.

Komu sa podnet adresuje? Úradu pre územné plánovanie a výstavbu SR, príslušnému regionálnemu úradu.

Ruší fikcia platnosť územného plánu? Nie. Nemení obsah VZN ani záväznej časti; je len procesným následkom nečinnosti.

Čo ak bolo záväzné stanovisko riadne vydané, ale je nesprávne? Potom sa použije § 24a ods. 10 po neúspešnom odstránení rozporu podľa Stavebného zákona.

Môže preskúmanie iniciovať sused? Účastník konania odlišný od stavebníka namieta obsah záväzného stanoviska v odvolaní proti rozhodnutiu o stavebnom zámere; preskúmanie potom môže iniciovať odvolací orgán.

Relevantné ustanovenia: § 7, § 22 ods. 5, § 24, § 24a, § 34 ods. 8, § 35 ods. 1 až 4 a § 40b zákona č. 200/2022 Z. z. o územnom plánovaní; § 21 ods. 1 a 5, § 54, § 57 ods. 2 písm. c) a § 59 ods. 1 písm. a) zákona č. 25/2025 Z. z. Stavebný zákon. Spracované k roku 2026. Ide o všeobecnú informáciu, nie o právne poradenstvo k individuálnemu prípadu.