Jednoduchá stavba 2026: je budova s tromi bytmi a nebytovým priestorom jednoduchou stavbou?

Objekt s tromi bytmi a jedným nebytovým priestorom môže byť jednoduchou stavbou – ale nie automaticky iba preto, že spĺňa podlažnosť. Rozhodujúce je, či ide o bytovú budovu s najviac troma bytmi a či sú splnené aj ostatné zákonné limity, najmä zastavaná plocha najviac 300 m² a limit podlažnosti podľa § 2 ods. 6 písm. a) zákona č. 25/2025 Z. z. Stavebný zákon.

Definícia jednoduchej stavby

Podľa § 2 ods. 6 písm. a) Stavebného zákona je jednoduchou stavbou okrem iného bytová budova s najviac troma bytmi, ak jej zastavaná plocha nepresahuje 300 m² a má najviac dve nadzemné podlažia; môže mať aj jedno podzemné podlažie a podkrovie alebo ustúpené podlažie.

Čo je bytová a čo nebytová budova

§ 3 ods. 1 až 4 Stavebného zákona:

• Bytová budova je budova, v ktorej je najmenej polovica podlahovej plochy všetkých podlaží určená na trvalé bývanie.
• Nebytová budova je budova, ktorá nie je bytovou budovou. Ak je časť nebytovej budovy určená na bývanie, na túto časť sa vzťahujú požiadavky na bytovú budovu.
• Pri budovách určených na rôzne účely sa hlavný účel rozlišuje podľa najväčšej časti využiteľnej podlahovej plochy všetkých podlaží.

Pre pojmy byt a nebytový priestor je relevantný aj zákon č. 182/1993 Z. z.: bytom je miestnosť alebo súbor miestností určených kolaudačným osvedčením na bývanie ako samostatná bytová jednotka; nebytovým priestorom je miestnosť alebo súbor miestností určených kolaudačným osvedčením na iné účely ako na bývanie.

Nebytový priestor sa do počtu bytov nezapočítava

Samotná existencia jedného nebytového priestoru nevylučuje zaradenie stavby medzi jednoduché stavby. Stavebný zákon pri tejto kategórii nehovorí o budove výlučne s bytmi, ale o „bytovej budove s najviac troma bytmi". Nebytový priestor sa do počtu bytov nezapočítava, pretože nie je bytom. Jeho význam spočíva najmä v posúdení funkčného charakteru budovy a v podlahovej ploche určenej na bývanie.

Štvorkrokový test

1. Ide o bytovú budovu? Ak je najmenej polovica podlahovej plochy všetkých podlaží určená na trvalé bývanie, budova zostáva bytovou budovou aj s jedným nebytovým priestorom. Ak by však nebytový priestor bol plošne dominantný alebo by stavba podľa projektu a účelu stratila charakter bytovej budovy, § 2 ods. 6 písm. a) použiť nemožno.
2. Najviac tri byty? Pri troch bytoch je limit splnený. Štvrtou samostatnou jednotkou môže byť nebytový priestor – rozhodujúce je, že nejde o štvrtý byt.
3. Veľkostné a podlažnostné limity: zastavaná plocha najviac 300 m², najviac dve nadzemné podlažia, popri tom najviac jedno podzemné podlažie a podkrovie alebo ustúpené podlažie. Splnenie podlažnosti samo osebe nestačí.
4. Negatívne vymedzenie podľa § 2 ods. 7: za jednoduché stavby sa nepovažujú najmä stavby skladov horľavín a výbušnín, stavby pre civilnú ochranu, stavby pre ochranu pred požiarmi, jadrové stavby a vybrané stavby čerpacích a plniacich staníc. Pri bežnom nebytovom priestore typu kancelária, prevádzka služieb alebo menšia obchodná prevádzka to spravidla problém nebude, ale účel nebytového priestoru treba skontrolovať vecne, nie iba podľa názvu miestnosti.

Jednoduchá stavba neznamená automaticky ohlásenie

Pre prax je dôležité, že označenie „jednoduchá stavba" neznamená automaticky stavbu povoľovanú iba ohlásením. Základné pravidlo Stavebného zákona je, že ak zákon neustanovuje inak, pre každú stavbu sa vyžaduje rozhodnutie o stavebnom zámere; ohlásenie sa viaže najmä na drobné stavby a vymedzené stavebné úpravy.

Zhrnutie podmienok

Objekt s 3 bytmi a 1 nebytovým priestorom je jednoduchou stavbou, ak súčasne:

• ide o bytovú budovu – najmenej polovica podlahovej plochy všetkých podlaží je určená na trvalé bývanie,
• počet bytov nepresiahne tri,
• zastavaná plocha nepresiahne 300 m²,
• stavba má najviac dve nadzemné podlažia, popri tom môže mať jedno podzemné podlažie a podkrovie alebo ustúpené podlažie,
• nejde o stavbu vylúčenú z kategórie jednoduchých stavieb podľa § 2 ods. 7.

Vyradenie z kategórie prichádza do úvahy najmä vtedy, ak by nebytová funkcia spôsobila, že objekt už nie je bytovou budovou, alebo ak by nebol splnený niektorý z technických limitov.

Staršie konania

Ak ide o podanie alebo konanie začaté ešte podľa predchádzajúcej úpravy, overte prechodné ustanovenia § 84 Stavebného zákona – najmä pravidlo, že doterajšie predpisy v znení účinnom do 31. marca 2025 sa použijú na vybrané podania a konania doručené alebo začaté do tohto dátumu.

Často kladené otázky

Vyradí nebytový priestor stavbu z kategórie jednoduchých stavieb? Nie automaticky. Zákon hovorí o bytovej budove s najviac troma bytmi, nie o budove výlučne s bytmi.

Započítava sa nebytový priestor do počtu bytov? Nie. Nie je bytom, preto sa nezapočítava.

Stačí splniť podlažnosť? Nie. Musí byť splnená aj zastavaná plocha do 300 m² a charakter bytovej budovy.

Kedy stavba prestane byť bytovou budovou? Ak menej ako polovica podlahovej plochy všetkých podlaží je určená na trvalé bývanie.

Znamená jednoduchá stavba, že stačí ohlásenie? Nie. Základné pravidlo je rozhodnutie o stavebnom zámere; ohlásenie sa viaže najmä na drobné stavby a vymedzené stavebné úpravy.

Aké stavby sú z kategórie vylúčené? Napríklad sklady horľavín a výbušnín, stavby pre civilnú ochranu a ochranu pred požiarmi, jadrové stavby a vybrané čerpacie stanice.

Relevantné ustanovenia: § 2 ods. 6 písm. a), § 2 ods. 7, § 3 ods. 1 až 4 a § 84 zákona č. 25/2025 Z. z. Stavebný zákon; § 2 ods. 1 písm. d) až f) zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Spracované k roku 2026. Ide o všeobecnú informáciu, nie o právne poradenstvo k individuálnemu prípadu.