Novela Stavebného zákona schválená 15. 9. 2026: čo sa mení od 1. januára 2027 a ako to bolo doteraz

dátum vytvorenia článku: 22. september 2026

Národná rada SR schválila 15. septembra 2026 vládnu novelu Stavebného zákona č. 25/2025 Z. z. (parlamentná tlač 1324, legislatívny proces LP/2026/51, predkladateľ Ministerstvo dopravy SR). Podľa schváleného znenia má väčšina zmien nadobudnúť účinnosť 1. januára 2027; od 15. novembra 2026 má platiť len jedna technická časť. Tento článok nevychádza z tlačových správ, ale zo schváleného znenia zákona, z vládneho návrhu s dôvodovou správou a zo spoločnej správy výborov, ktorou parlament návrh na poslednú chvíľu podstatne rozšíril. Pri každej dôležitej zmene uvádzame, ako to platí dnes a ako to má platiť po novom. V čase písania článku zákon ešte nebol vyhlásený v Zbierke zákonov; nasleduje ústavný postup, v ktorom ho prezident môže podpísať alebo vrátiť parlamentu, a po prípadnom opätovnom schválení môže byť vyhlásený aj bez jeho podpisu. Schválený dokument navyše obsahuje dva vnútorné nesúlady, na ktoré upozorňujeme nižšie; definitívne znenie treba overiť podľa vyhláseného textu.

O čo ide v skratke

• Ministerstvo novelu označuje za technickú: má spresniť pojmy a odstrániť nejasnosti z prvého roka praxe, „bez zmeny vecnej podstaty platných noriem“. Parlament k nej však vo výboroch doplnil 38 pozmeňujúcich návrhov, z ktorých viaceré sú vecne nové.
• Najväčšia novinka z parlamentu: dodatočné povolenie „nepovolených stavieb“, teda zákonom vymedzených stavebných prác uskutočnených od 1. apríla 2025 do 31. decembra 2026 bez overeného projektu stavby alebo v rozpore s ním. Pre bežných stavebníkov ide predovšetkým o zmeny jednoduchých stavieb a s nimi súvisiace stavby a úpravy (prístavby, garáže, bazény, oplotenia, prípojky); osobitne sa upravuje aj prípad významnej investície. Lehota na podanie žiadosti o usporiadanie starších stavieb z čias starého stavebného zákona sa predlžuje z 31. marca 2029 na 31. decembra 2040.
• Mení sa členenie stavieb (pozemné stavby: budovy a ostatné pozemné stavby; inžinierske stavby), spresňuje sa „pevné spojenie so zemou“, zavádza sa pojem zmontovaný výrobok a jednotná výška oplotenia 2 m.
• Menej ohlásení: drobné stavby sa ohlasujú už len v zákonom vymenovaných situáciách a pri drobných stavbách, ktoré nie sú budovami, stačí zjednodušené grafické znázornenie alebo montážna dokumentácia výrobcu.
• Projekt stavby priložený už k žiadosti o stavebný zámer sa overí až po právoplatnosti rozhodnutia, nie súčasne s ním. Ruší sa záverečné stanovisko stavbyvedúceho.
• Kolaudácia: možná po etapách, nedokončené vyvolané úpravy alebo prístupové stavby jej nemusia brániť pri splnení zákonných podmienok bezpečného užívania a prístupu, účastníkom je len stavebník a proti kolaudačnému osvedčeniu výslovne nie je odvolanie.
• Pokuty: pri dotknutých priestupkoch sa vypúšťa sadzba s hornou hranicou 200 000 eur a ich skutkové podstaty sa presúvajú do sadzby s hornou hranicou 30 000 eur; dolné hranice sa zvyšujú z 30 na 100, resp. 300 eur. Stavebný inšpektor môže vyhotovovať fotodokumentáciu a pred nariadením odstránenia nepovolenej stavby musí vlastníka vyzvať, aby v lehote najmenej 60 dní preukázal podanie žiadosti o dodatočné povolenie.

Prečo novela vznikla a ako prešla parlamentom

Dôvodová správa je stručná. Stavebný zákon účinný od 1. apríla 2025 „odštartoval veľkú reformu v oblasti výstavby“ a jeho uplatňovanie „kladie zvýšené nároky na všetky dotknuté subjekty“, pretože sa zmenili inštitúcie, procesy a zaviedla sa digitalizácia. Ministerstvo dopravy podľa nej priebežne vyhodnocovalo, „ktoré oblasti by pri príprave a povoľovaní stavieb mohli spôsobovať ťažkosti“, a účelom novely je „premietnuť poznatky z aplikačnej praxe a precizovať text ustanovení zákona, bez zmeny vecnej podstaty platných právnych noriem“. Doložka vplyvov deklaruje nulový vplyv na rozpočet aj na podnikateľské prostredie.

Priebeh: medzirezortné pripomienkové konanie od 11. februára do 3. marca 2026, schválenie vládou 6. mája 2026, doručenie parlamentu 7. mája 2026, prvé čítanie 3. júna 2026, druhé a tretie čítanie 15. septembra 2026. Vládny návrh počítal s účinnosťou od 1. novembra 2026; podľa schváleného znenia má zákon nadobudnúť účinnosť 15. novembra 2026, pričom celý obsah týkajúci sa Stavebného zákona a väčšiny súvisiacich zákonov má byť účinný až od 1. januára 2027. Poslanci zamietli pozmeňujúci návrh Romana Mikulca na rozšírenie okruhu drobných stavieb bez projektu; naopak schválili všetkých 38 návrhov zo spoločnej správy Ústavnoprávneho výboru a Výboru pre verejnú správu a regionálny rozvoj. Práve tie priniesli dodatočné povoľovanie stavieb, predĺženie lehôt do roku 2040, kolaudáciu etáp, presun projektov transeurópskej energetickej infraštruktúry na regionálne úrady či rozsiahle zmeny cestného zákona.

1. Pojmy a členenie stavieb: stará a nová úprava

2. Ohlásenie a dokumentácia: menej byrokracie pri malých stavbách

Dnes sa podľa § 18 ods. 3 ohlasujú všetky drobné stavby podľa § 2 ods. 4 písm. a) až c) (kôlne, garáže a prístrešky do 50 m², podzemné stavby do 25 m², lesné stavby) a ostatné drobné stavby a stavebné úpravy len vo vymenovaných situáciách. Po novom sa ohlásenie vyžaduje pri drobných stavbách a stavebných úpravách len v situáciách podľa § 18 ods. 3, pričom rozhoduje aj druh vykonávaných prác: a) práce sa uskutočňujú na verejnom priestranstve; b) stavba sa má zhotoviť alebo umiestniť bližšie ako 2 m od hranice pozemku; c) má sa zhotoviť alebo odstrániť stavba, ktorá je predmetom číslovania súpisným číslom; d) má sa zhotoviť budova spojená so zemou pevným základom; e) má sa zhotoviť podzemná stavba; f) práce sa uskutočňujú na kultúrnej pamiatke; g) práce sa uskutočňujú na stavbe v pamiatkovom území, ak sa nimi upravuje vonkajší vzhľad stavby, alebo v chránenom území mimo zastavaného územia obce alebo v ochrannom pásme chráneného územia; h) prácami alebo prevádzkou stavby môže byť ohrozené zdravie ľudí, významne negatívne ovplyvnené životné prostredie, protipožiarna bezpečnosť alebo mechanická odolnosť a stabilita a bezpečnosť pri užívaní; i) práce sa uskutočňujú na pobrežnom pozemku, v inundačnom území s retenčným potenciálom alebo v ochrannom pásme vodárenského zdroja, prírodného liečivého zdroja alebo prírodného minerálneho zdroja. Samotná existencia súpisného čísla alebo pevného základu teda neznamená, že každá úprava podlieha ohláseniu; pri týchto podmienkach ide o zhotovenie alebo odstránenie stavby. Terénne úpravy pri hranici pozemku už ohlásenie nespúšťajú. Dôvodová správa: ohlasovanie sa ponecháva „len pri tých drobných stavbách a stavebných úpravách, ktoré je vzhľadom na ich umiestnenie potrebné posúdiť z hľadiska ochrany verejných záujmov“.

Nový § 18 ods. 4 vymenúva, čo sa ohlasuje vždy: nové vedenie elektronickej komunikačnej siete; ak ide o stavebnú úpravu existujúcej stavby, zariadenia na výrobu tepla a chladu z obnoviteľných zdrojov a zariadenia na výrobu elektriny z obnoviteľných zdrojov s celkovým inštalovaným výkonom od 50 kW do 300 kW vrátane (doteraz sa pri fotovoltike ohlasovalo len 50 až 100 kW a väčšie zariadenia boli jednoduchou stavbou s rozhodnutím o stavebnom zámere); ak nejde o stavebnú úpravu, zariadenia na výrobu elektriny z obnoviteľných zdrojov od 50 kW do 100 kW vrátane; nabíjacie stanice pre elektromobily v exteriéri vrátane trafostaníc; údržba, ktorá môže ovplyvniť stabilitu, požiarnu bezpečnosť alebo životné prostredie; údržba kultúrnej pamiatky alebo vonkajšieho vzhľadu stavby v pamiatkovom území; a z parlamentu doplnená podzemná stavba zhotovená osadením zmontovaného výrobku do 50 m² a hĺbky 3 m, teda retenčné nádrže na dažďovú vodu, žumpy, požiarne nádrže či prefabrikované bazény, ktoré sa dnes riešia ako podzemná drobná stavba do 25 m².

K dokumentácii: pri drobnej stavbe, ktorá nie je budovou, pri stavebných úpravách bez zásahu do nosnej konštrukcie a pri vonkajších úpravách postačí „zjednodušené grafické znázornenie, prípadne montážna dokumentácia výrobcu“ (§ 9 ods. 4) a neplatí požiadavka na spracovateľa projektu stavby na ohlásenie (§ 34 ods. 6); podľa dôvodovej správy stačí situačný výkres na podklade katastrálnej mapy so zjednodušeným grafickým znázornením a technickým popisom. Overený projekt stavby na ohlásenie je pre stavebníka záväzný a požiadavky zo záväzných stanovísk sa jeho overením stávajú záväznými (§ 18 ods. 2, § 63 ods. 9). Vytýčenie stavby geodetom novela viaže na stavby a úpravy vyžadujúce rozhodnutie o stavebnom zámere (§ 42 ods. 1); pri ohlasovaných drobných stavbách však výnimka existovala už doteraz. Podľa zákona o elektronických komunikáciách sa pri splnení podmienok jeho § 21 ods. 15, najmä ak má podnik vlastnícke alebo iné právo k nehnuteľnosti, a osobitným postupom výnimky z povoľovania nevyžaduje rozhodnutie o stavebnom zámere ani ohlásenie pre podzemnú telekomunikačnú prípojku vysokokapacitnej siete do 100 m, nové nadzemné alebo podzemné vedenie siete do 25 m, ktoré nie je telekomunikačnou prípojkou, a prízemné stavby elektronických komunikácií do 1,5 m² a výšky 2 m.

3. Konanie o stavebnom zámere a overenie projektu

4. Nepovolené stavby: nová cesta k dodatočnému povoleniu a lehota do roku 2040

Nový Stavebný zákon od apríla 2025 nepoznal dodatočné povolenie stavby zhotovenej bez povolenia; stavebný inšpektorát mal nariadiť jej odstránenie (§ 74 ods. 8 písm. d)). Usporiadať sa dali len stavby z čias starého zákona, a to podľa prechodného § 84 ods. 7 na základe žiadosti podanej do 31. marca 2029. Parlament túto úpravu podstatne zmenil.

Dôvodová správa k pozmeňujúcemu návrhu výslovne uvádza, že možnosť „sa nevzťahuje na nepovolené stavebné práce, ktoré by vznikli po účinnosti tejto zmeny zákona v budúcnosti“. Ide teda o jednorazové časové okno pre práce z prvých dvadsiatich jedna mesiacov nového zákona. Upozorňujeme na chybu priamo v schválenom texte: § 60 ods. 4 písm. b) odkazuje na drobné stavby „podľa § 2 ods. 6 písm. d) až f)“, no po prečíslovaní odsekov § 2 sú drobné stavby upravené v § 2 ods. 7 a nový odsek 6 sa týka súboru stavieb; ani mechanická oprava čísla odseku pritom nedáva výpočet, ktorý by zodpovedal príkladom uvedeným v texte (garáž, bazén, oporný múr). Presný rozsah dodatočného povolenia príslušenstva hlavnej stavby preto treba posudzovať podľa konečného vyhláseného znenia a jeho výkladu; samotné uvedenie garáže alebo bazéna medzi príkladmi dodatočné povolenie nezaručuje.

5. Kolaudácia, kolaudačné osvedčenie a zmena v užívaní

6. Štátny stavebný dohľad a sankcie

• Stavebný inšpektor sa pri začatí dohľadu preukazuje preukazom, môže žiadať preukázanie totožnosti, vyhotovuje zápisnicu do informačného systému a nedostatky rieši výzvou. Ak by predchádzajúce upovedomenie zmarilo účel kontroly, upovedomí kontrolovanú osobu až pri jej začatí (§ 71 ods. 4). Nové § 72 ods. 7 až 9 výslovne povoľujú fotodokumentáciu a audiovizuálne záznamy, ale len na účely konania a s povinnosťou informovať kontrolovanú osobu.
• Obec pri zistení nepovolených prác upozorní stavebníka a podá podnet inšpektorátu (§ 15 ods. 5 písm. j)); nové pravidlá dohľadu sa od 1. 1. 2027 použijú primerane aj na stavby zo starého zákona (§ 84a ods. 2). Pred nariadením odstránenia nepovolenej stavby podľa § 74 ods. 8 písm. d) predchádza výzva vlastníkovi s lehotou najmenej 60 dní na preukázanie podania žiadosti o dodatočné povolenie (§ 74 ods. 9).
• Priestupky (§ 79): vypúšťa sa odsek 5 so sadzbou s hornou hranicou 200 000 eur; jeho skutkové podstaty (svojpomocná stavba v chránenom území alebo na nezastaviteľnom pozemku, nevykonanie nariadených prác, nerešpektovanie príkazu zastaviť práce) sa presúvajú do odseku 4 so základnou hornou hranicou 30 000 eur. Dolná hranica pri odseku 3 sa zvyšuje z 30 na 300 eur a pri odseku 4 z 30 na 100 eur. Možnosť uložiť pri opakovaní alebo neodstránení protiprávneho stavu pokutu do dvojnásobku sumy ostáva. Dôvodová správa: pôvodná hranica 200 000 eur „môže mať pri drobných stavbách alebo stavbách zhotovených svojpomocne pre stavebníka likvidačný účinok“. Pribúdajú priestupky za užívanie stavby na ohlásenie bez overeného projektu a za stavby povoľované podľa prechodných ustanovení.
• Správne delikty (§ 80): pokuta stavebnému dozoru 300 až 1 000 eur a stavbyvedúcemu 300 až 3 000 eur za neplnenie povinností (doterajšie odstupňované sadzby až do 5 000 eur sa rušia); nové delikty za bránenie dohľadu, neobstaranie dokumentácie skutočného zhotovenia a zmenu účelu stavby bez rozhodnutia.

7. Stavebné úrady a súvisiace zákony

• Odborný zamestnanec stavebného úradu a stavebný inšpektor majú jednotné kvalifikačné predpoklady (§ 17 ods. 3): vysokoškolské vzdelanie v odbore právo, architektúra a urbanizmus, stavebníctvo, geodézia a kartografia, strojárstvo, elektrotechnika alebo drevárstvo; alebo vysokoškolské vzdelanie v inom odbore s najmenej piatimi rokmi praxe vo výkone stavebného úradu alebo štátneho stavebného dohľadu; alebo úplné stredné odborné vzdelanie zamerané na stavebníctvo, geodéziu a kartografiu, strojárstvo alebo elektrotechniku s najmenej tromi rokmi takej praxe. Prax pred odbornou prípravou sa skracuje zo šiestich na tri mesiace. Požiadavka minimálne dvoch odborných zamestnancov (§ 15 ods. 6) sa nemení. Na špeciálne a iné stavebné úrady sa personálne požiadavky obce nevzťahujú (§ 16 ods. 5).
• Projekty spoločného záujmu a projekty vo vzájomnom záujme transeurópskej energetickej infraštruktúry prechádzajú v prvom stupni na regionálne úrady; rozbehnuté konania dokončí doterajší úrad (§ 14 ods. 3 písm. c), § 84a ods. 4). Sklady výbušnín povoľuje obvodný banský úrad ako špeciálny stavebný úrad. Ministerstvo dopravy bude špeciálnym stavebným úradom pre cesty I. triedy v projektoch verejno-súkromného partnerstva.
• Cestný zákon: nová úprava koncesných zmlúv na diaľnice a cesty a zákonné vecné bremeno k pozemkom pod existujúcimi diaľnicami a cestami I. triedy (nový § 3g ods. 2). Vzniká, ak vlastník existujúcej diaľnice alebo cesty I. triedy nemá k rozhodnému dňu k pozemku pod stavbou vlastnícke ani iné právo, nejde o vecné bremeno vzniknuté podľa osobitných predpisov a bolo vydané rozhodnutie o stavebnom zámere na rekonštrukciu, modernizáciu, obnovu, opravu, údržbu alebo zmenu tejto stavby; vzniká právoplatnosťou tohto rozhodnutia a zapíše sa záznamom do katastra. Ak je vlastník pozemku obmedzený v obvyklom užívaní, má právo na jednorazovú primeranú náhradu podľa znaleckého posudku; lehota na jej uplatnenie začína plynúť zápisom záznamu o vecnom bremene a pri nedohode o výške možno podať návrh súdu do jedného roka odo dňa uplatnenia nároku.
• Zákon o dani z príjmov: informačná konštrukcia sa odpisuje v 4. odpisovej skupine; stavebné úpravy s charakterom opráv nie sú technickým zhodnotením. Zákon o miestnych daniach preberá pojem pozemná stavba. Zákon o ochrane pred požiarmi: na drobných stavbách, jednoduchých stavbách, stavbách na ohlásenie a pri stavebných úpravách sa nevykonávajú konkrétne formy štátneho požiarneho dozoru podľa § 25 ods. 1 písm. b), c) a j) tohto zákona, s výnimkami, ktoré určí vyhláška ministerstva vnútra; nejde o všeobecné vylúčenie kontrol ani povinností na úseku ochrany pred požiarmi. Strategické investície: jednoduchší prevod správy štátneho majetku a dohody o obmedzení vlastníckeho práva. Dotácie na rozvoj bývania a Štátny fond rozvoja bývania: podmienka najmenej 15 % bytov v univerzálnom dizajne sa po posune použije prvýkrát pri posudzovaní žiadostí o dotáciu alebo podporu podaných od 15. januára 2028, pri splnení ďalších podmienok týkajúcich sa projektovej dokumentácie, rozhodnutia a podania žiadosti stavebnému úradu od 1. januára 2028. Zákon č. 292/2025 Z. z.: odkladá sa účinnosť úpravy platenia a evidencie správnych poplatkov v stavebnej správe prostredníctvom centrálneho systému evidencie poplatkov Štátnej pokladnice z 1. decembra 2026 na 1. júla 2027 (ide o správne poplatky podľa zákona o správnych poplatkoch, nie o súdne poplatky); práve táto časť má byť účinná už od 15. novembra 2026.

8. Odborné posúdenie: čo novela rieši dobre a kde vidíme riziká

Čo hodnotíme kladne. Spresnenie „pevného spojenia so zemou“ a pojmu zmontovaný výrobok dáva praxi jasnejšie kritériá pri mobilných domoch, kontajneroch alebo záhradných domčekoch na zemných skrutkách, hoci všeobecná definícia stavby v § 2 ods. 1 ostáva a spory úplne nevylúči. Zúženie ohlásení a zjednodušená dokumentácia pri drobných stavbách sú reálnou úľavou pre bežných stavebníkov. Kolaudácia po etapách, miernejšie posudzovanie vyvolaných úprav a dopravné prepojenie susedných stavieb riešia problémy, na ktoré developeri narážali od prvého dňa. Zníženie sadzby pokuty pri svojpomocných stavbách z hornej hranice 200 000 eur na 30 000 eur a súčasné zvýšenie dolných hraníc je vyváženejšie než doterajší stav. Výzva pred nariadením odstránenia stavby s lehotou najmenej 60 dní je správny procesný krok.

Kde vidíme riziká.

• Chyby v schválenom texte. Odkaz v § 60 ods. 4 písm. b) na neexistujúce písmená § 2 ods. 6 a nesúlad označenia odseku pri účastníkoch kolaudácie (§ 66) sú vady samotného legislatívneho podkladu. Ak sa neopravia pred vyhlásením alebo výkladom, budú v praxi vyvolávať spory presne pri tých ustanoveniach, ktoré majú ľuďom pomôcť.
• Overenie projektu až po právoplatnosti. Doterajší § 57 ods. 3 umožňoval rozhodnúť a overiť projekt naraz. Po novom sa pri projekte prerokovanom so stavebným zámerom čaká na právoplatnosť rozhodnutia. Získa sa právna istota; postup sa oproti súbežnému overeniu môže predĺžiť, nejde však o povinné čakanie ďalších 30 dní, projekt môže byť overený aj skôr.
• Kolaudačné osvedčenie bez odvolania a vlastník pozemku ako zúčastnená osoba. Vlastník pozemku, ktorý nie je stavebníkom, stráca postavenie účastníka a proti osvedčeniu nemá riadny opravný prostriedok. Ostáva podnet prokuratúre, prípadné správnosúdne preskúmanie pri splnení podmienok Správneho súdneho poriadku a civilná žaloba na ochranu súkromného práva; každý z týchto prostriedkov má iný účel a podmienky. Na neodvolateľnosť upozorňovali odborníci už v pripomienkovom konaní.
• Dodatočné povolenie je úzke, podmienené a jednorazové. Pre bežných stavebníkov sa týka len zákonom vymedzených zmien jednoduchých stavieb a súvisiacich stavieb či úprav z obdobia od 1. apríla 2025 do 31. decembra 2026, a to len ak je hlavná stavba v súlade s predpismi a sú splnené podmienky § 57 ods. 2; osobitne sa upravuje významná investícia. Mimo týchto kategórií nová budova postavená bez povolenia cestu k legalizácii nemá. Časové okno zároveň zvýhodňuje tých, ktorí zákon porušili v prvých mesiacoch, oproti tým, ktorí ho porušia neskôr; z pohľadu rovnosti je to diskutabilné, hoci pragmaticky pochopiteľné.
• Lehota do roku 2040 na podanie žiadosti pri stavbách z čias starého zákona odstraňuje tlak na ich skoré usporiadanie; prax ukáže, či to nepovedie k odkladaniu.
• Prechodné ustanovenia. Novela neobsahuje všeobecné pravidlo pre konania začaté pred 1. januárom 2027 (osobitne rieši len projekty transeurópskej energetickej infraštruktúry). Treba preto počítať s tým, že nové procesné pravidlá sa od 1. januára 2027 uplatnia aj v rozbehnutých konaniach, čo bude vyžadovať metodické usmernenie Úradu pre územné plánovanie a výstavbu SR.
• Prečíslovanie odsekov. Do § 2 pribúdajú tri nové odseky a v § 3, § 19, § 65, § 66, § 67 a § 74 sa vkladajú ďalšie. Prečíslovanie vyžaduje kontrolu paragrafových odkazov najmä vo vzoroch, metodikách a pripravovaných dokumentoch; pri existujúcich zmluvách treba posúdiť význam konkrétneho odkazu, automatická povinnosť uzatvárať dodatky nevzniká.
• Záznamy z dohľadu. Oprávnenie inšpektorov vyhotovovať audiovizuálne záznamy je nové; zákon ho obmedzuje účelom a dobou uchovávania, v praxi však bude nutné dôsledne dodržiavať pravidlá ochrany osobných údajov.

Čo to znamená v praxi

• Stavebníci rodinných domov: ak plánujete podať žiadosť so zámerom aj projektom naraz, po 1. januári 2027 počítajte s overením projektu až po právoplatnosti rozhodnutia. Podanie žiadosti ešte v roku 2026 samo osebe nezaručuje dokončenie postupu podľa doterajších pravidiel; prípadnú časovú výhodu treba hodnotiť podľa reálneho priebehu konania a možnosti vykonať príslušné úkony pred účinnosťou novely. Ohlásenie drobných stavieb bude potrebné len v zákonom vymenovaných situáciách, oplotenie do 2 m je drobnou stavbou bez ohľadu na materiál.
• Kto v rokoch 2025 a 2026 pristavil, nadstavil alebo postavil garáž či bazén bez overeného projektu alebo v rozpore s ním: od 1. januára 2027 môžete požiadať o dodatočné povolenie, ak hlavná stavba je jednoduchou stavbou, ktorá sa považuje za postavenú v súlade s predpismi, práce s ňou súvisia a sú splnené podmienky podľa § 57 ods. 2 a § 60 ods. 4; pripravte si dokumentáciu skutočného zhotovenia a v prácach nepokračujte. Rozsah príslušenstva, ktoré možno povoliť, komplikuje chybný odkaz v schválenom texte.
• Vlastníci starších čiernych stavieb: lehota na podanie žiadosti o preskúmanie spôsobilosti alebo o dodatočné povolenie sa predlžuje do 31. decembra 2040, ale len pre stavby postavené do 31. marca 2025 a bez zmiernenia ostatných podmienok.
• Developeri: kolaudujte po etapách, plánujte trvalé vecné bremená pri dopravne prepojených objektoch a projekt stavby pripravujte po objektoch; sledujte postavenie vlastníkov pozemkov pri kolaudácii.
• Obce ako stavebné úrady: rozšírené možnosti obsadenia odborných miest, nová povinnosť upozorniť stavebníka pri nepovolených prácach a podať podnet inšpektorátu, nový režim zmeny v užívaní stavby.

Účinnosť a prechodné ustanovenia

Podľa schváleného znenia má zákon nadobudnúť účinnosť 15. novembra 2026, s výnimkou článkov I až XIII (Stavebný zákon a súvisiace predpisy), ktoré majú nadobudnúť účinnosť 1. januára 2027. Od 15. novembra 2026 má platiť len odklad úpravy platenia a evidencie správnych poplatkov v stavebnej správe. Prechodné ustanovenia (§ 84a) upravujú zastavenie konania o preskúmaní spôsobilosti stavby, dohľad nad stavbami zo starého zákona, rozsah dodatočného povolenia starých stavieb a dokončenie konaní pri projektoch transeurópskej energetickej infraštruktúry. Zákon ešte nebol vyhlásený v Zbierke zákonov; prezident ho môže podpísať alebo vrátiť parlamentu a po prípadnom opätovnom schválení môže byť vyhlásený aj bez jeho podpisu. Tento článok vychádza zo znenia schváleného Národnou radou SR.

Záverom

Novela je z väčšej časti tým, čo o nej tvrdí ministerstvo: opravou pojmov a postupov po prvom roku nového Stavebného zákona. Parlament ju však doplnil o zmeny, ktoré technické nie sú: dodatočné povoľovanie nepovolených stavieb z rokov 2025 a 2026, lehotu do roku 2040, kolaudáciu etáp, výslovnú neodvolateľnosť kolaudačného osvedčenia a zákonné vecné bremeno pod diaľnicami. Kto stavia alebo plánuje stavať, mal by si do konca roka 2026 prejsť rozpracované projekty, posúdiť, ktoré úkony možno vykonať ešte pred účinnosťou novely, a preveriť, či sa na jeho vec nevzťahuje režim starého stavebného zákona zachovaný v § 84.

autor: JUDr. Milan Ficek, advokát

zdroje:

NR SR: vládny návrh zákona, parlamentná tlač 1324 (priebeh legislatívneho procesu)

Schválené znenie zákona NR SR 1324 (15. 9. 2026)

Spoločná správa výborov NR SR k tlači 1324 (pozmeňujúce návrhy s odôvodnením)

Dôvodová správa, všeobecná časť a osobitná časť

Legislatívny proces LP/2026/51 (Slov-Lex)

Zákon č. 25/2025 Z. z. Stavebný zákon, znenie účinné od 1. 11. 2025