Prístup k pozemku cez súkromnú cestu developera a vecné bremeno

Odpoveď advokáta na stavebné právo

Dobrý deň,

najistejším riešením je zmluva o zriadení vecného bremena práva prechodu a prejazdu, ktorá vzniká vkladom do katastra a viaže sa na pozemok. Výška odplaty je vecou dohody; pri rokovaní pomáha znalecký posudok o primeranej odplate a porovnanie s podmienkami, za ktorých vlastník cesty zriadil bremeno iným.

Súd môže vecné bremeno zriadiť len v zákonom určených prípadoch, napríklad pri vysporiadaní neoprávnenej stavby, preto je súdne zriadenie práva cesty k nezastavanému pozemku neisté.

Preverte však, či právo prechodu nevzniklo vydržaním – ak vy alebo vaši právni predchodcovia cestu dobromyseľne užívali ako oprávnení aspoň 10 rokov, môžete sa domáhať určenia jeho existencie.

Ak cesta nadväzuje na obecnú komunikáciu, slúži viacerým domom a vlastník jej verejné užívanie dlhodobo strpel, môže ísť o verejne prístupnú účelovú komunikáciu podľa § 22 zákona o pozemných komunikáciách. Takú cestu vlastník nemôže svojvoľne uzavrieť a jej charakter môže posúdiť cestný správny orgán.

Odpoveď zodpovedá právnemu stavu k 7. 11. 2026; stavebný zákon sa novelou č. 243/2026 Z. z. mení až od 1. 1. 2027.

Odpoveď advokáta na stavebné právo

Dobrý deň,

na Vašu otázku predkladáme nasledovnú odpoveď:

V otázke uvádzate, že máte rodinný dom vo vlastníctve, ku ktorému vedie súkromná cesta s Vaším právom prechodu a prejazdu, ktorá zrejme bola vybudovaná aj z finančných prostriedkov vlastníkov okolitých rodinných domov v rámci nejakého stavebného projektu.

Žiaden zákon nestanovuje, aby obec bola povinná súkromnú cestu dobudovať, udržiavať alebo zabezpečiť jej osvetlenie. Je vecou vlastníka pozemku a cesty, či ju prevedie do vlastníctva obce, ktorá by potom zabezpečovala jej údržbu a správu, vrátane osvetlenia. Povinnosť dobudovať cestu, žľaby a osvetlenie na vlastné náklady má vlastník cesty predovšetkým vtedy, ak sa k tomu zaviazal zmluvou alebo ak to vyplýva z podmienok povolenia stavby cesty. Keďže ste platili 3000 €, zrejme existuje zmluva o záväzku k vybudovaniu cesty. Odporúčame obrátiť sa priamo na druhého účastníka zmluvy, ktorému ste túto sumu zaplatili, a písomne sa domáhať splnenia záväzkov z predmetnej zmluvy, prípadne náhrady za nesplnenie.

Uzatvorenie ulice rampou alebo bránou môže zvažovať najmä vlastník cesty. Ak však ide o verejne prístupnú účelovú komunikáciu (§ 22 zákona č. 135/1961 Zb.), obec ju môže vyhlásiť za neverejnú len so súhlasom vlastníka a nikto nemôže obmedziť osoby, ktoré majú k ceste zapísané právo prechodu a prejazdu. Pri akomkoľvek uzavretí musí zostať zabezpečený prístup záchranných zložiek a hasičskej techniky k domom. Odporúčame preto takéto riešenie vopred prerokovať s vlastníkom cesty, ostatnými oprávnenými z vecného bremena a s cestným správnym orgánom, prípadne aj so stavebným úradom, ak by brána alebo rampa bola stavbou.