Overovanie zastavanosti pri záväznom stanovisku: ortofotomapa, kataster a obhliadka

Orgán územného plánovania pri vydávaní záväzného stanoviska neposudzuje iba formálnu úplnosť žiadosti. Podľa zákona č. 200/2022 Z. z. o územnom plánovaní posudzuje súlad so záväznou časťou územnoplánovacej dokumentácie a záväzné stanovisko musí obsahovať aj odôvodnenie a vyhodnotenie splnenia podmienok priestorového usporiadania a funkčného využívania územia. Ak je jedným z regulatívov zastavanosť, orgán musí mať spoľahlivý podklad na jej vyhodnotenie – a pri dôvodnej pochybnosti smie a má použiť ortofotomapu, katastrálnu mapu aj list vlastníctva ako kontrolný nástroj.

Aké podklady sú primárne a aké kontrolné

Správny postup nie je „buď projektová dokumentácia, alebo ortofotomapa". Je kombinovaný:

• Primárny podklad: projektová dokumentácia – najmä stavebný zámer, bilancia plôch, koordinačná situácia, situácia na katastrálnej mape, geodetické zameranie a vyhodnotenie súladu so záväznou časťou územnoplánovacej dokumentácie.
• Kontrolné podklady: list vlastníctva, katastrálna mapa, ortofotomapa alebo digitálny obraz územia – slúžia na overenie, či dokumentácia nevykazuje zjavný alebo podstatný nesúlad.

Obsah stavebného zámeru upravuje vyhláška č. 60/2025 Z. z. Má obsahovať okrem identifikácie pozemkov, čísla listu vlastníctva a právneho vzťahu aj údaje o súlade so záväznou časťou dokumentácie, prehľad kapacitných údajov a bilancií vrátane plošných výmer, opis existujúcich stavieb a situačné výkresy. Koordinačná situácia a situácia na katastrálnej mape majú vychádzať z katastrálnej mapy a geodetického zamerania pôvodného terénu, spravidla overeného autorizovaným geodetom a kartografom.

Kataster ako kontrolný register, nie výpočtový podklad

Vybrané údaje katastra sú záväzné a hodnoverné, ak sa nepreukáže opak, a používajú sa aj na činnosti územného plánovania a výstavby. Kataster však nie je náhradou projektovej dokumentácie ani geodetického zamerania skutočného stavu na účely výpočtu urbanistického regulatívu.

List vlastníctva a katastrálna mapa majú význam najmä pri identifikácii parciel, evidovaných stavieb, druhu pozemku, výmer a právnych vzťahov. Kataster nemusí zachytávať všetky faktické prvky významné z hľadiska územného plánovania – spevnené plochy, drobné stavby, neevidované alebo nelegálne stavby, dočasné objekty – ktoré však môžu byť pre výpočet regulatívu podstatné.

Ortofotomapa: užitočná, ale právne opatrne

Zákon o územnom plánovaní pozná informačný systém územného plánovania a výstavby a takzvaný digitálny obraz Slovenskej republiky, ktorý môže zahŕňať údaje získané diaľkovým prieskumom Zeme, snímkovaním, skenovaním a iné digitálne zobrazenia povrchu. Ide však o zobrazenie stavu v určitom čase, preto s ním treba pracovať ako s kontrolným a indikatívnym podkladom.

Ortofotomapa môže odhaliť nezrovnalosť – napríklad objekt alebo spevnenú plochu, ktorú dokumentácia nezohľadňuje. Nie je však presným geodetickým meraním. Pri jej použití do spisu zaznamenajte:

• zdroj podkladu,
• dátum alebo ročník snímkovania,
• použitú vrstvu a mierku,
• dôvod, pre ktorý orgán považuje zistenie za relevantné.

Ak je rozpor podstatný, má byť predmetom výzvy na doplnenie, nie iba internou poznámkou.

Obhliadka: dva rozdielne režimy

Stavebný zákon upravuje miestnu obhliadku v rámci procesného postupu správneho orgánu, najmä v spojení s ústnym pojednávaním. To však neznamená, že orgán územného plánovania má pri vydávaní záväzného stanoviska všeobecné oprávnenie vstupovať na cudzí pozemok.

• Vizuálne overenie z verejne prístupného miesta je vhodným podporným úkonom, ak slúži len na potvrdenie dôvodnej pochybnosti o úplnosti podkladov.
• Vstup na pozemok alebo dôkazný úkon, ktorý má byť podkladom pre negatívne stanovisko, vyžaduje procesne korektný postup – súhlas oprávnenej osoby alebo riadne nariadenú miestnu obhliadku v konaní.

V tejto fáze je bezpečnejším a procesne čistejším riešením vyžiadať si od žiadateľa doplnenie alebo opravu podkladov.

Najskôr zistite, čo sa do regulatívu vôbec započítava

Pri pojme „zastavanosť" treba vždy vychádzať z presného znenia záväznej časti územnoplánovacej dokumentácie. Nie je rozhodujúce, čo sa laikovi javí ako zastavaná plocha na ortofotomape. Rozhodujúce je, ako konkrétny regulatív definuje započítavané plochy:

• niektoré územné plány pracujú so zastavanou plochou stavieb,
• iné s koeficientom zastavanosti stavebného pozemku,
• ďalšie osobitne regulujú spevnené plochy, zeleň, retenčné plochy alebo intenzitu využitia územia.

Najskôr preto určte, čo sa má podľa príslušnej dokumentácie do regulatívu započítať, a až potom overujte, či projektová dokumentácia výpočet vykonala správne.

Lehoty a doplnenie žiadosti

Ak žiadosť nie je úplná, orgán územného plánovania vyzve žiadateľa v lehote 15 pracovných dní odo dňa doručenia žiadosti na jej doplnenie a určí primeranú lehotu; na doplnenie môže vyzvať len raz. Ak žiadateľ žiadosť nedoplní alebo ju doplní nedostatočne, orgán ju vráti. Ak stavebný zámer neobsahuje dostatočne presné podkladové požiadavky, dotknutý orgán vyzve žiadateľa na ich spresnenie a lehota na vydanie záväzného stanoviska počas toho neplynie.

Odporúčaný postup pri zistenom nesúlade

1. Identifikujte konkrétny rozpor – napríklad že v stavebnom zámere je deklarovaná určitá výmera zastavaných plôch, ale z katastrálnej mapy, listu vlastníctva alebo ortofotomapy vyplýva pravdepodobná existencia ďalších objektov.
2. Vyzvite žiadateľa na doplnenie aktualizovanej bilancie plôch, koordinačnej situácie, geodetického zamerania skutočného stavu a vyjadrenia projektanta.
3. Vyhodnoťte doplnené podklady a vydajte záväzné stanovisko podľa výsledku posúdenia.
4. Ak žiadateľ podklady nedoplní alebo ich doplní nedostatočne, prichádza do úvahy vrátenie žiadosti pre neúplnosť.
5. Ak sa potvrdí prekročenie regulatívu, vydajte nesúhlasné záväzné stanovisko, prípadne súhlas s konkrétnou a zákonne prípustnou podmienkou, ak je nesúlad odstrániteľný.

Vzorová formulácia výzvy na doplnenie

„Z dostupných mapových a evidenčných podkladov vyplýva pochybnosť, či sú v stavebnom zámere riadne premietnuté všetky existujúce stavby, spevnené plochy a iné plochy relevantné pre výpočet regulatívu zastavanosti podľa záväznej časti územnoplánovacej dokumentácie. Žiadame preto o doplnenie aktualizovanej bilancie plôch, koordinačného situačného výkresu, prípadne geodetického zamerania skutočného stavu, a o vyjadrenie projektanta, ktoré existujúce objekty a plochy boli do výpočtu zahrnuté, ktoré zahrnuté neboli a z akého dôvodu."

Často kladené otázky

Smie obec použiť ortofotomapu pri posudzovaní zastavanosti? Áno, ako kontrolný a indikatívny podklad. Nie ako náhradu geodetického merania.

Môže obec vydať negatívne stanovisko len na základe ortofotomapy? Nemala by. Negatívne stanovisko musí byť založené na preskúmateľnom závere o nesúlade, nie na neoverenom vizuálnom dojme.

Stačí skontrolovať zastavanosť z listu vlastníctva? Nie. Kataster nezachytáva všetky prvky relevantné pre regulatív – spevnené plochy, drobné či neevidované stavby.

Môže úradník ísť na obhliadku pozemku? Vizuálne overenie z verejného priestoru áno. Vstup na pozemok vyžaduje súhlas oprávnenej osoby alebo procesne nariadenú miestnu obhliadku.

Koľkokrát možno vyzvať na doplnenie žiadosti? Len raz, a to v lehote 15 pracovných dní od doručenia žiadosti.

Čo ak žiadateľ podklady nedoplní? Orgán územného plánovania žiadosť vráti pre neúplnosť.

Relevantné ustanovenia: § 24 ods. 1 až 4, § 24a ods. 1, 3 až 5 a 7 až 9, § 24b, § 25 ods. 4 až 7 zákona č. 200/2022 Z. z. o územnom plánovaní; § 20, § 21 ods. 1 a 5 až 8 a § 53 zákona č. 25/2025 Z. z. Stavebný zákon; § 6, § 8, § 9 a príloha č. 15 vyhlášky č. 60/2025 Z. z.; § 1, § 3, § 7, § 70 a § 71 zákona č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností. Spracované k roku 2026. Ide o všeobecnú informáciu, nie o právne poradenstvo k individuálnemu prípadu.