Prístupová cesta k rodinnému domu: Právne a technické podmienky pre stavebné povolenie

Aké sú právne a technické podmienky prístupu k rodinnému domu pre úspešné vydanie stavebného a kolaudačného rozhodnutia?

Pre úspešné vydanie stavebného a následne kolaudačného rozhodnutia musí stavebník preukázať právo k prístupovej komunikácii a zabezpečiť minimálnu šírku požiarneho prístupu 3,0 m podľa vyhlášky MV SR č. 94/2004 Z. z.. Zabezpečenie prístupu nespočíva len vo fyzickom napojení, ale vyžaduje striktné dodržanie predpisov o správe a vlastníctve ciest, kedy sa povoľovanie riadi okrem iného aj ust. § 3b cestného zákona (zák. č. 135/1961 Zb.).

Z praxe v našej advokátskej kancelárii vyplýva, že najväčšie právne riziká a budúce súdne spory nepramenia zo samotnej stavby domu, ale práve z líniových stavieb, ktoré k nemu vedú, ako sú cesta, chodník a vjazd. Klientom preto vždy odporúčame vykonať detailný audit prístupových ciest na obci aj v katastrálnej mape ešte pred samotnou kúpou stavebného pozemku.

Miestne verzus účelové cesty

Cestný zákon (zák. č. 135/1961 Zb.) striktne rozlišuje miestne cesty určené na zmiešanú dopravu v intraviláne a účelové cesty. Miestna cesta musí byť pre platnosť svojho statusu zaradená do siete miestnych ciest prostredníctvom pasportizácie a je vo vlastníctve obce. Účelové cesty sa najčastejšie nachádzajú v obytných zónach a bývajú vo vlastníctve súkromných osôb, pričom obec môže verejnú účelovú cestu vyhlásiť za neverejnú len so súhlasom vlastníka, čo v budúcnosti môže viesť k zamedzeniu prístupu.

V prípadoch, ktoré riešime, sa pri výstavbe v nových obytných zónach najčastejšie stretávame práve s problémom súkromných účelových ciest. Pri takýchto nehnuteľnostiach zabezpečujeme pre klientov zriadenie vecného bremena prechodu a prejazdu in rem zapísaného v katastri nehnuteľností alebo nadobudnutie spoluvlastníckeho podielu, pretože ústny súhlas vlastníka pre vydanie stavebného povolenia v žiadnom prípade nepostačuje.

Právny režim zriadenia vjazdu

Zriadenie vjazdu z miestnej alebo účelovej komunikácie na susednú nehnuteľnosť nie je možné riešiť svojpomocne, ale je vždy predmetom správneho konania podľa § 3b cestného zákona. Rozhoduje o ňom príslušný cestný správny orgán so zreteľom na ochranu komunikácie a bezpečnosť na základe záväzného stanoviska dopravného inšpektorátu. Ak toto konanie súvisí s umiestnením stavby domu, cestný správny orgán v ňom vystupuje ako dotknutý orgán.

Najčastejšou chybou, ktorú v praxi vidím, je domnienka stavebníkov, že vjazd na pozemok si môžu bez povolenia vybetónovať cez priekopu alebo chodník sami. Pri klientoch pripravujeme projektovú dokumentáciu vjazdu tak, aby takýmto situáciám predchádzali, pretože za svojvoľný vjazd hrozí fyzickej osobe priestupok, podnikateľovi pokuta za správny delikt a orgán štátneho odborného dozoru môže navyše nariadiť odstránenie nepovolenej stavby.

Požiarny prístup a technické parametre ciest

Z hľadiska bezpečnosti a povoľovania stavby je jedným z najdôležitejších parametrov prístupová komunikácia pre hasičskú techniku, kde vyhláška MV SR č. 94/2004 Z. z. stanovuje neprekročiteľné limity. Komunikácia musí mať trvalo voľnú šírku najmenej 3,0 m, do ktorej sa nezapočítavajú parkovacie pruhy, pričom musí viesť do vzdialenosti maximálne 50 m od vstupu do rodinného domu. Vjazdy a brány na tejto trase musia mať šírku aspoň 3,5 m a výšku 4,5 m.

V konaniach, ktoré zastupujem, sú nedostatky v protipožiarnych parametroch častým dôvodom na zamietnutie stavebného povolenia, hoci na prvý pohľad osobným autom k pozemku prídete. Klientov preto upozorňujem na to, že ak má prístupová parcela v katastri evidovanú šírku napríklad len 2,5 metra, legálne na nej dom nikdy nepostavia pre nespĺňanie parametrov pre požiarny zásah.

Technické parametre pre prístupové cesty podrobne upravuje záväzná norma STN 73 6110 (Projektovanie miestnych ciest). Povoľovanie komunikácií a parkovania podlieha nasledujúcim pravidlám:

• Šírka obslužnej cesty: Pre triedu MO3 (miestne obslužné cesty v obytnej zástavbe) je základná šírka jazdného pruhu 2,75 m až 3,00 m.
• Typy komunikácií: Dvojpruhová obojsmerná cesta má mať šírku vozovky minimálne 5,5 m. Jednopruhová obojsmerná komunikácia môže mať šírku 3,75 m, ale len pri nízkej intenzite dopravy a s povinnosťou budovať výhybne. Slepé ulice musia byť ukončené obratiskom.
• Statická doprava: Podľa vyhlášky č. 532/2002 Z. z. musí byť priestor pre parkovacie miesta (minimálna šírka 2,50 m podľa STN 73 6056) umiestnený výlučne na pozemku stavby.

Pri zastupovaní klientov v kolaudačných konaniach prísne dbáme na to, aby boli parkovacie miesta vybudované presne podľa schváleného projektu na ich pozemku a napojenie zodpovedalo predpisom. Z praxe v našej advokátskej kancelárii vieme, že spoliehanie sa na státie pred domom na verejnej ulici je právne neobhájiteľné a pokiaľ nebol dodržaný projekt vjazdu či parkovania, stavebný úrad stavbu rodinného domu neskolauduje.

Chodníky a prenos zodpovednosti za škodu

Pešie komunikácie sú líniovou stavbou, ktorá podlieha prísnym kritériám podľa Vyhlášky č. 532/2002 Z. z.. Platia tu nasledovné limity:

• Rozmery chodníka: Minimálna šírka chodníka musí byť najmenej 1 300 mm a musí byť oddelený od vozovky zvýšeným obrubníkom (min. 50 mm) alebo vyznačený varovným pásom.
• Sklony povrchu: Pozdĺžny sklon môže byť najviac 1:12 a priečny sklon najviac 1:50.
• Kríženie a vjazdy: Pri vjazde do garáže cez chodník nesmie priečny sklon prekročiť 1:50, v mieste priechodu musí byť obrubník znížený na maximálne 20 mm a vybavený signálnym pásom.

V právnej praxi sa veľmi často stretávam s otázkou, kto po "chodníkovej novele" z roku 2018 zodpovedá za úrazy a zimnú údržbu. Klientom vysvetľujem, že podľa § 9 ods. 2 cestného zákona túto zodpovednosť znáša plne správca miestnej komunikácie (obec) a vlastník rodinného domu zodpovedá iba za znečistenie, ktoré reálne spôsobil on sám (napríklad stavebným blatom), prípadne zodpovedá za údržbu komunikácie len vtedy, ak ide o súkromnú účelovú cestu v jeho podielovom spoluvlastníctve.

Zákonné povinnosti vlastníka však vznikajú už pri samotnej výstavbe. Ak stavebník cestu znečistí a nevyčistí ju, vystavuje sa hrozbe sankcií a povinnosti uhradiť správcovi náklady, pričom právnickým osobám hrozí pokuta až do výšky 33 190 eur. Navyše, na účely rozkopania cesty kvôli sieťam alebo umiestnenia lešenia na chodník je stavebník povinný požiadať o povolenie na zvláštne užívanie pozemnej komunikácie presne podľa ust. § 8 cestného zákona.

Často kladené právne otázky (FAQ)

Môžem si urobiť vjazd na pozemok bez povolenia? Nie, zriadenie vjazdu z miestnej alebo účelovej cesty na susednú nehnuteľnosť podlieha schváleniu a je predmetom správneho konania. O pripojení vždy rozhoduje príslušný cestný správny orgán na základe záväzného stanoviska dopravného inšpektorátu. Svojpomocné vybudovanie vjazdu je protiprávne a hrozí zaň pokuta či nariadenie odstránenia stavby, pričom tento postup striktne upravuje § 3b cestného zákona.

Aká musí byť minimálna šírka prístupovej cesty k rodinnému domu z hľadiska požiarnej bezpečnosti? Trvalo voľná šírka prístupovej komunikácie pre hasičskú techniku musí byť najmenej 3,0 metra. Do tejto šírky sa nesmú započítavať parkovacie pruhy a cesta musí viesť do vzdialenosti maximálne 50 m od vstupu do stavby. Ak táto podmienka nie je preukázateľne splnená, stavebný úrad nevydá povolenie v zmysle vyhlášky MV SR č. 94/2004 Z. z..

Kto zodpovedá za úraz spôsobený na zľadovatenom chodníku pred mojím domom? Za škodu spôsobenú závadami v schodnosti obecného chodníka nesie zodpovednosť výlučne správca miestnej komunikácie, ktorým je zvyčajne obec. Vlastník priľahlého domu zodpovedá len za znečistenie, ktoré sám fyzicky spôsobil, alebo v prípade, ak ide o súkromnú účelovú cestu v jeho vlastníctve. Tento prenos zodpovednosti na obce vyplýva priamo z ust. § 9 ods. 2 cestného zákona.

Stačí pre udelenie stavebného povolenia ústny súhlas vlastníka súkromnej účelovej cesty? Nie, ústny súhlas od suseda alebo developera v žiadnom prípade nepostačuje na preukázanie práva cesty. Pre úspešné konanie sa striktne vyžaduje zriadenie vecného bremena prechodu a prejazdu in rem, ktoré je pevne zapísané v katastri nehnuteľností, prípadne nadobudnutie priameho spoluvlastníckeho podielu na danej komunikácii. Bez tohto legitímneho právneho titulu stavebný úrad nevydá povolenie na stavbu rodinného domu.

JUDr. Milan Ficek, advokát

Zdroje:

Stavebný zákon

STN normy

Dobrý deň, chcel by som si u vás dohodnúť konzultáciu, je to možné?