Rodinný dom po novom stavebnom zákone: ako posúdiť viacpodlažnú budovu v ploche IBV

Nový Stavebný zákon č. 25/2025 Z. z. nepozná pojem „rodinný dom" ako samostatnú zákonnú kategóriu budovy – budovy člení len na bytové a nebytové. To však neznamená, že pojem rodinný dom stratil právny význam v územnom pláne. Viacpodlažnú budovu vo funkčnej ploche rodinných domov preto nemožno posúdiť iba podľa toho, že zákon pozná kategóriu „bytová budova". Rozhodujúca je funkčná a priestorová regulácia podľa záväznej časti územného plánu.

Čo hovorí Stavebný zákon

§ 3 zákona č. 25/2025 Z. z.:

• ods. 1 – podľa účelu sa budovy členia na bytové a nebytové budovy,
• ods. 2 – bytovou budovou je budova, v ktorej je najmenej polovica podlahovej plochy všetkých podlaží určená na trvalé bývanie,
• ods. 3 – nebytovou budovou je budova, ktorá nie je bytovou budovou,
• ods. 4 – budova na zmiešané užívanie sa zatrieďuje podľa hlavného účelu užívania.

Prečo územný plán zostáva rozhodujúci

Územný plán je nástroj regulácie územia, nie iba opis druhov stavieb podľa Stavebného zákona. Podľa zákona č. 200/2022 Z. z. územné plánovanie určuje a reguluje priestorové usporiadanie a funkčné využívanie územia. Funkčné využívanie územia je v § 5 písm. g) definované ako spôsob využívania územia podľa druhu prevádzok alebo činností, v členení na základnú, prípustnú a neprípustnú funkciu.

Podľa § 18 ods. 2 je územnoplánovacia dokumentácia záväzným podkladom na rozhodovanie o stavebnom zámere. Stavebný zákon na to nadväzuje: podľa § 21 ods. 1 možno výstavbu uskutočniť len v súlade so záväznou časťou územnoplánovacej dokumentácie. Ak umiestnenie stavby nie je v súlade so záväzným stanoviskom orgánu územného plánovania, správny orgán žiadosť podľa § 59 ods. 1 písm. a) zamietne.

Správne položená otázka

Formalistický výklad by bol nesprávny. Otázka neznie:

„Je stavba bytovou budovou podľa § 3 Stavebného zákona?"

Otázka znie:

„Je táto konkrétna bytová budova prípustná vo funkčnej ploche, ktorú územný plán určil pre rodinné domy, individuálne bývanie alebo inú obdobnú formu nízkopodlažnej obytnej zástavby?"

Členenie bytových budov podľa vyhlášky č. 59/2025 Z. z.

Vyhláška o členení stavieb člení bytové budovy podrobnejšie na jednobytové, dvojbytové, trojbytové a viacbytové budovy. Viacbytová budova je bytová budova so štyrmi a viacerými bytmi (trieda 1120). Je to významné pri stavebno-technickom a účelovom zatriedení, hoci vyhláška nenahrádza reguláciu funkčnej plochy v územnom pláne.

Päť krokov pri posudzovaní

1. Vychádzajte zo záväznej časti územného plánu – textovej časti, regulačných listov, regulačného výkresu a všeobecne záväzného nariadenia, ktorým bola záväzná časť vyhlásená. Ak plán výslovne definuje, čo sa v danej ploche rozumie rodinným domom, individuálnou bytovou výstavbou alebo málopodlažnou obytnou zástavbou, má prednosť táto regulácia.
2. Ak plán pojem nedefinuje, vykladajte ho podľa obsahu územného plánu, jeho legendy, regulatívov a účelu funkčnej plochy. Pri plánoch prijatých podľa predchádzajúcej úpravy je legitímne prihliadať aj na vtedajšie chápanie rodinného domu podľa § 43b ods. 3 zákona č. 50/1976 Zb. – teda budovy určenej predovšetkým na rodinné bývanie so samostatným vstupom z verejnej komunikácie, ktorá má najviac tri byty, dve nadzemné podlažia a podkrovie. Nie ako účinnú definíciu, ale ako výkladový referenčný rámec.
3. Viacpodlažnosť sama osebe nie je rozporom. Rodinný dom mohol byť aj podľa predchádzajúcej úpravy dvojpodlažný s podkrovím. Rozhodujúce je najmä počet bytov, hlavný účel užívania, mierka stavby, výšková regulácia, zastavanosť, koeficient podlažných plôch, odstupy, dopravné napojenie, parkovanie a urbanistický charakter zástavby.
4. Štyri a viac bytov = viacbytová budova. V ploche regulovanej ako plocha rodinných domov bude takýto zámer spravidla problematický, ak plán výslovne nepripúšťa aj bytové domy, málopodlažné bytové domy alebo inú formu hromadného bývania. Samotné označenie „bytová budova" podľa nového zákona nestačí na prípustnosť.
5. Apartmány a ubytovanie posudzujte osobitne. Ak ide o apartmánový dom, ubytovacie zariadenie alebo krátkodobé ubytovanie, treba zistiť, či vôbec ide o trvalé bývanie, alebo o nebytovú, respektíve ubytovaciu funkciu. Vyhláška č. 59/2025 Z. z. pracuje aj s kategóriami hotelov, motelov a penziónov. Takýto zámer nemožno podriadiť pod funkciu rodinného bývania len preto, že obsahuje obytné jednotky.

Posudzujte obsah, nie názov stavby

Z hľadiska orgánu územného plánovania je kľúčové vydať záväzné stanovisko nie podľa názvu stavby, ale podľa jej skutočného obsahu. Podľa § 24a zákona č. 200/2022 Z. z. sa v záväznom stanovisku posudzuje, či je navrhovaná stavba v súlade so záväznou časťou územnoplánovacej dokumentácie; žiadosť má obsahovať aj vyhodnotenie súladu stavebného zámeru s touto záväznou časťou.

Staršie územné plány nezanikli

Existujúce územné plány schválené podľa predchádzajúcich predpisov nezanikli len preto, že nadobudol účinnosť nový Stavebný zákon. Zákon č. 200/2022 Z. z. obsahuje prechodnú úpravu, podľa ktorej územnoplánovacia dokumentácia schválená podľa doterajších predpisov zostáva podkladom na vydávanie záväzných stanovísk, kým nebude nahradená novou dokumentáciou.

Záver

Ak územný plán určuje plochu pre rodinné domy, individuálne bývanie alebo obdobnú formu nízkopodlažnej zástavby, stavebný zámer musí túto reguláciu rešpektovať. Prípustná môže byť taká viacpodlažná stavba, ktorá svojím účelom, počtom bytov, hmotovým riešením, výškou, mierkou a intenzitou využitia stále zodpovedá regulatívu rodinného domu podľa konkrétneho plánu.

Naopak, ak ide obsahovo o bytový dom, viacbytovú budovu so štyrmi a viacerými bytmi, prípadne o objekt ubytovacieho alebo apartmánového charakteru, nemožno ho v ploche rodinných domov povoliť len preto, že nový zákon rodinný dom nedefinuje. Riešením je buď prepracovanie zámeru, alebo iniciovanie zmeny územného plánu.

Často kladené otázky

Pozná nový stavebný zákon pojem rodinný dom? Nie ako zákonnú kategóriu budovy. Budovy člení len na bytové a nebytové.

Znamená to, že pojem v územnom pláne stratil význam? Nie. Územný plán je nástroj regulácie územia a jeho záväzná časť platí ďalej.

Je viacpodlažná stavba automaticky v rozpore s plochou IBV? Nie. Rodinný dom mohol mať dve nadzemné podlažia a podkrovie. Rozhoduje počet bytov, mierka a intenzita využitia.

Koľko bytov robí z budovy viacbytovú budovu? Štyri a viac podľa vyhlášky č. 59/2025 Z. z.

Možno použiť starú definíciu zo zákona č. 50/1976 Zb.? Nie ako účinnú definíciu, ale ako výkladovú pomôcku pri starších územných plánoch.

Čo ak zámer regulácii nezodpovedá? Prepracovať ho, alebo iniciovať zmenu územného plánu. Pri negatívnom záväznom stanovisku správny orgán žiadosť zamietne.

Relevantné ustanovenia: § 3 ods. 1 až 4, § 9 ods. 2, § 20 ods. 1, § 21 ods. 1 a 5, § 57 ods. 2 a § 59 ods. 1 písm. a) zákona č. 25/2025 Z. z. Stavebný zákon; § 2, § 5 písm. g), i) a j), § 18 ods. 1, 2 a 7, § 22 ods. 3 a 5, § 23, § 24 ods. 1 a 2, § 24a, § 34 ods. 8 a § 40 ods. 3 a 4 zákona č. 200/2022 Z. z. o územnom plánovaní; vyhláška č. 59/2025 Z. z. o členení stavieb (triedy 1111 až 1120); vyhláška č. 69/2024 Z. z. o územnotechnických požiadavkách na výstavbu. Judikatúra: Ústavný súd SR IV. ÚS 341/2022. Spracované k roku 2026. Ide o všeobecnú informáciu, nie o právne poradenstvo k individuálnemu prípadu.