Rozpor grafickej a textovej časti územného plánu: ktorá má prednosť pri povoľovaní stavby

Pri rozpore grafickej a textovej časti územného plánu nie je rozhodujúca „textová časť" ani „grafická časť" izolovane, ale záväzná časť územnoplánovacej dokumentácie ako celok. Obec nemôže automaticky uprednostniť text pred grafikou ani naopak – musí zistiť, či je konkrétne vyznačenie záväznou funkčnou reguláciou, a svoj záver preskúmateľne odôvodniť.

Ako je záväzná časť územného plánu štruktúrovaná

Zákon č. 200/2022 Z. z. o územnom plánovaní definuje podmienky priestorového usporiadania a funkčného využívania územia ako textovo a graficky vyjadrené regulatívy a regulatív ako textovo, číselne alebo graficky vyjadrený parameter alebo limit. Záväzná časť územnoplánovacej dokumentácie obce obsahuje:

• v grafickej forme regulačný výkres, ktorého obsahom je priestorová a funkčná regulácia rozvoja územia,
• v textovej forme regulačné listy jednotlivých priestorovo-funkčných celkov územia.

Vyhláška č. 392/2023 Z. z. výslovne počíta s tým, že záväznú textovú časť tvoria regulačné listy s funkčným využívaním územia, kým záväznú grafickú časť tvorí regulačný výkres.

Právny rámec povoľovania

Územnoplánovacia dokumentácia je záväzným podkladom na rozhodovanie o stavebnom zámere. Súlad sa posudzuje záväzným stanoviskom orgánu územného plánovania, pričom sa hodnotí najnižší dostupný stupeň dokumentácie v poradí územný plán zóny, územný plán obce, územný plán mikroregiónu, Koncepcia územného rozvoja regiónu a Koncepcia územného rozvoja Slovenska. Príslušným orgánom je spravidla obec.

Podľa zákona č. 25/2025 Z. z. Stavebný zákon možno výstavbu uskutočniť len v súlade so záväznou časťou dokumentácie. Stavebný úrad zisťuje, či z podkladov vyplýva súlad so záväzným stanoviskom orgánu územného plánovania, a žiadosť zamietne, ak umiestnenie stavby v súlade nie je.

Ak ide o územný plán schválený podľa predpisov účinných do 31. marca 2024, zostáva do svojho nahradenia podkladom na vydávanie záväzných stanovísk. Pozor: územnoplánovacia informácia nie je záväzným stanoviskom a nie je určená na umiestnenie ani povolenie stavby – pri staršej dokumentácii treba pracovať so schválenou záväznou časťou vrátane príslušného VZN a jeho príloh.

Tri možné situácie

1. Rozpor je iba zdanlivý

Zelená farba v grafickej časti nemusí označovať samostatnú funkčnú plochu verejnej alebo ekostabilizačnej zelene, ale záhrady alebo vegetačné plochy v rámci funkcie bývania. V takom prípade text „bývanie IBV, záhrady" a grafické vyznačenie zelene nie sú v rozpore – grafika môže vyjadrovať len to, že časť územia má zostať nezastavaná. Rodinný dom je potom prípustný, ale len v rozsahu, v akom rešpektuje ostatné regulatívy: zastavanosť, výšku, odstupy, stavebnú čiaru, koeficient zelene alebo regulatív vegetačných plôch.

2. Grafická časť je záväzným regulačným výkresom

Ak z legendy, kódu plochy, regulačného listu alebo VZN vyplýva, že pozemok alebo jeho rozhodujúca časť je samostatnou funkčnou plochou zelene, zelenej infraštruktúry, rekreačnej či ekostabilizačnej vegetácie alebo inou funkciou nepripúšťajúcou bývanie, samotná formulácia „IBV, záhrady" v texte na povolenie rodinného domu nestačí. Záhrada nie je automaticky stavebným pozemkom – môže ísť o funkčne nezastavateľnú časť územia alebo o plochu, kde sú prípustné len doplnkové prvky súvisiace so zeleňou.

3. Rozpor je skutočný a neodstrániteľný

Ak sú textová a grafická časť v skutočnom rozpore vo vzťahu k tomu istému pozemku a priestorovo-funkčnému celku, nejde o otázku voľnej úvahy obce, ale o vadu územnoplánovacej dokumentácie. Ak pre tento rozpor nemožno spoľahlivo určiť prípustné funkčné využitie, obec by nemala vydať kladné záväzné stanovisko len na základe priaznivejšieho výkladu pre stavebníka.

Praktický postup obce

1. Identifikujte presnú verziu platného územného plánu vrátane všetkých zmien a doplnkov, VZN, legendy, regulačných listov a záväzných grafických príloh.
2. Presne lokalizujte parcelu v záväznom regulačnom výkrese – ideálne podľa originálnej schválenej dokumentácie, nie podľa neoficiálnej alebo zjednodušenej webovej vrstvy.
3. Overte povahu výkresu. Je výkres, v ktorom je pozemok vyznačený ako zeleň, súčasťou záväznej časti, alebo je len informatívny – napríklad výkres súčasného stavu, širších vzťahov či environmentálnych limitov?
4. Rozhodnite a odôvodnite. Ak je grafika informatívna a regulačný list pripúšťa bývanie IBV, obec môže vydať kladné stanovisko – s presným odôvodnením, prečo grafické vyznačenie zelene nie je záväznou funkčnou reguláciou. Ak je regulačný výkres záväzný a pozemok je určený na zeleň, obec vydá nesúhlasné stanovisko.
5. Pri skutočnej chybe plánu je korektnou cestou obstaranie zmien a doplnkov územnoplánovacej dokumentácie. Tie sa obstarávajú podľa potreby a prerokúvajú v rozsahu menených častí.

Nie je právne bezpečné, aby obec v individuálnom povoľovacom konaní „opravila" územný plán tak, že materiálne zmení funkciu plochy zo zelene na bývanie.

Obrana stavebníka

Obsah záväzného stanoviska orgánu územného plánovania môže stavebník namietať na Úrade pre územné plánovanie a výstavbu SR. Úrad preskúma, či sú splnené podmienky priestorového usporiadania a funkčného využívania územia podľa záväznej časti dokumentácie, a ak zistí rozpor stanoviska so záväznou časťou, vydá nové záväzné stanovisko.

Judikatúra

Zo slovenskej judikatúry je použiteľný záver, že súlad s platnou územnoplánovacou dokumentáciou je verejným záujmom chráneným stavebným právom a relevantný nesúlad je určujúcim momentom pri posudzovaní zákonného kritéria povolenia stavby. Ústavný súd SR to konštatoval v uznesení sp. zn. IV. ÚS 341/2022, kde akceptoval záver, že stavby umiestnené na plochách vymedzených územným plánom pre funkciu urbánnej a ekostabilizujúcej zelene boli v rozpore s územným plánom. Toto rozhodnutie nestanovuje všeobecnú prednosť textovej ani grafickej časti – podporuje zásadu, že povoľovanie stavby musí rešpektovať záväznú funkčnú reguláciu územia.

Často kladené otázky

Má prednosť textová alebo grafická časť územného plánu? Ani jedna automaticky. Záväzná časť sa vykladá ako celok.

Ako zistiť, či je výkres záväzný? Podľa schválenej dokumentácie, VZN, legendy a regulačných listov – nie podľa webovej mapovej vrstvy.

Je záhrada stavebným pozemkom? Nie automaticky. Môže ísť o funkčne nezastavateľnú plochu.

Môže obec vydať kladné stanovisko pri skutočnom rozpore? Nemala by. Správnym riešením je rozpor pomenovať a obstarať zmenu územného plánu.

Je územnoplánovacia informácia záväzným stanoviskom? Nie. Nie je určená na umiestnenie ani povolenie stavby.

Ako sa môže stavebník brániť? Námietkou proti obsahu záväzného stanoviska na Úrade pre územné plánovanie a výstavbu SR.

Relevantné ustanovenia: § 5 písm. g), i) a j), § 6, § 18 ods. 2 a 7, § 22, § 24, § 24a, § 33, § 34, § 40 a § 40e zákona č. 200/2022 Z. z. o územnom plánovaní; § 20, § 21, § 53, § 54, § 57, § 59 a § 60 zákona č. 25/2025 Z. z. Stavebný zákon; § 12 a § 16 vyhlášky č. 392/2023 Z. z. o obsahu a spôsobe spracovania územnoplánovacej dokumentácie. Judikatúra: Ústavný súd SR sp. zn. IV. ÚS 341/2022. Spracované k roku 2026. Ide o všeobecnú informáciu, nie o právne poradenstvo k individuálnemu prípadu.