Nadstavba bytového domu: aký súhlas vlastníkov potrebujete a ako sa brániť, ak nesúhlasíte

Zhrnutie: Na nadstavbu bytového domu je spravidla potrebná zmluva o vstavbe alebo nadstavbe podľa § 21 a § 22 zákona č. 182/1993 Z. z., schválená dvojtretinovou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome; ak sa nadstavba alebo vstavba uskutočňuje v podkroví alebo povale, vyžaduje sa navyše súhlas všetkých vlastníkov, ktorí s ňou majú bezprostredne susediť. Jednomyseľný súhlas všetkých vlastníkov sa pri bežnej nadstavbe nevyžaduje – nesúhlasiaci vlastník nemá absolútne veto, čo potvrdil aj Ústavný súd SR v náleze PL. ÚS 110/2011. Prehlasovaný vlastník sa môže obrátiť na súd do 30 dní od oznámenia výsledku hlasovania, najneskôr do troch mesiacov. Popri rozhodnutí vlastníkov musí stavebník preukázať právny titul v stavebnom konaní podľa zákona č. 25/2025 Z. z. a nové byty sa po kolaudácii zapisujú do katastra spolu so zmluvou o nadstavbe.

Právny stav k 3. júlu 2026. Autor: JUDr. Milan Ficek, advokát, advokátska kancelária Ficek & Partners.

Nadstavba nie je len stavebná úprava: tri právne roviny

Nadstavbou sa podľa § 5 stavebného zákona (zákon č. 25/2025 Z. z.) rozumie zvýšenie existujúcej stavby aspoň o jedno podlažie, podkrovie alebo ustúpené podlažie pri zachovaní prevádzkovej a konštrukčnej jednoty existujúcej stavby. Pri bytovom dome však nejde len o stavebnú otázku – nadstavba je súčasne zásahom do vlastníckeho a spoluvlastníckeho režimu domu, preto sa rieši v troch rovinách:

• Súkromnoprávna rovina: vlastníci bytov a nebytových priestorov musia rozhodnúť podľa zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov a spravidla musí byť uzavretá zmluva o vstavbe alebo nadstavbe podľa § 21 a § 22 tohto zákona.
• Verejnoprávna stavebná rovina: nadstavba je zmenou dokončenej stavby, stavebník potrebuje právny titul k stavbe a postupuje cez stavebný zámer, overenie projektu a kolaudáciu podľa zákona č. 25/2025 Z. z. Konania začaté alebo nadväzujúce na rozhodnutia podľa starého stavebného zákona môžu podľa prechodných ustanovení stále spadať pod zákon č. 50/1976 Zb.
• Katastrálna rovina: nové byty alebo nebytové priestory vzniknuté nadstavbou sa zapisujú do katastra podľa katastrálneho zákona č. 162/1995 Z. z., ktorý osobitne počíta so zmluvou o nadstavbe a kolaudačným osvedčením.

Dôvod, prečo nadstavba vyžaduje súhlas vlastníkov, je jednoduchý: strecha, povala, podkrovie, nosné konštrukcie, obvodové múry, fasáda a schodiská sú podľa § 2 zákona č. 182/1993 Z. z. spoločnými časťami domu v podielovom spoluvlastníctve všetkých vlastníkov (§ 19). Vlastníctvo bytu je podľa § 12 a § 13 neoddeliteľne spojené so spoluvlastníckym podielom na spoločných častiach a podľa § 23 aj s právom k pozemku. Nadstavbou sa tieto podiely menia, preto o nej nemôže rozhodnúť stavebník sám.

Aká väčšina vlastníkov je na nadstavbu potrebná?

Kľúčové je rozlíšiť, o čom presne sa hlasuje. Podľa § 14 zákona č. 182/1993 Z. z. majú vlastníci právo a povinnosť hlasovať o veciach týkajúcich sa spoločných častí, zariadení, príslušenstva a pozemku, pričom každý byt alebo nebytový priestor má jeden hlas. Kvórá určuje § 14b:

• Zmluva o vstavbe alebo nadstavbe bytu alebo nebytového priestoru v dome: vyžaduje sa dvojtretinová väčšina hlasov všetkých vlastníkov podľa § 14b ods. 2 písm. e) – nie dve tretiny prítomných, ale všetkých vlastníkov v dome.
• Nadstavba alebo vstavba v podkroví alebo povale: okrem dvojtretinovej väčšiny sa vyžaduje aj súhlas všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov, ktorí s ňou majú bezprostredne susediť. Podľa projektovej dokumentácie treba presne určiť, ktoré byty budú s novými priestormi alebo so stavebným zásahom bezprostredne susediť – v praxi je to častý zdroj sporov.
• Stavebná úprava zasahujúca do spoločných častí, zariadení, príslušenstva alebo zmena vzhľadu domu (ak nejde ešte o samotnú zmluvu o nadstavbe): spravidla postačuje nadpolovičná väčšina hlasov všetkých vlastníkov podľa § 14b ods. 1.
• Jednomyseľnosť všetkých vlastníkov sa podľa § 14b ods. 3 vyžaduje len pri osobitných otázkach – napríklad pri prevode spoločného nebytového priestoru, priľahlého pozemku alebo príslušenstva v spoluvlastníctve vlastníkov, alebo pri prístavbe výlučne novej spoločnej časti, nového spoločného zariadenia alebo nového príslušenstva. Z toho nevyplýva požiadavka jednomyseľnosti pri každej nadstavbe.

Podľa odbornej komentárovej literatúry k zákonu o vlastníctve bytov je typickým príkladom vstavba v podkroví: vlastník bytu si rozšíri podlahovú plochu o podkrovie, čím sa menia veľkosti spoluvlastníckych podielov všetkých vlastníkov – práve preto zmluva podlieha dvojtretinovému kvóru a súhlasu bezprostredne susediacich vlastníkov. Komentárová literatúra pripomína aj rozhodnutie Najvyššieho súdu SR sp. zn. 10 Sžo 66/2016 z 23. 8. 2017: z § 22 ods. 5 zákona jednoznačne vyplýva povinnosť stavebníka uzatvoriť zmluvu o vstavbe s ostatnými vlastníkmi pri stavebných úpravách, ktorými sa mení veľkosť bytu na úkor spoločných častí domu.

Aké práva má prehlasovaný vlastník?

Prehlasovaný vlastník má osobitnú ochranu podľa § 14 ods. 11 zákona č. 182/1993 Z. z.: môže sa obrátiť na súd, musí však konať rýchlo. Návrh na súd treba podať do 30 dní od oznámenia výsledku hlasovania, prípadne najneskôr do troch mesiacov, ak sa o výsledku hlasovania nemohol dozvedieť. Zmeškanie tejto lehoty býva v spore o nadstavbu zásadné a spravidla znamená koniec možnosti napadnúť samotné hlasovanie.

Zmluva o nadstavbe: čo musí obsahovať

Zmluva o vstavbe alebo nadstavbe podľa § 21 a § 22 zákona č. 182/1993 Z. z. je základný súkromnoprávny titul. Vlastníctvo bytov alebo nebytových priestorov môže vzniknúť aj na jej základe – uzatvára sa medzi doterajšími vlastníkmi a stavebníkom a zapisuje sa do katastra. Bez nej bude stavebník ťažko preukazovať, že má právo vykonať stavebné práce na cudzom bytovom dome a jeho spoločných častiach.

Zmluva má obsahovať najmä presnú identifikáciu vlastníkov, existujúcich bytov a nebytových priestorov, podlahové plochy, vymedzenie spoločných častí a zariadení, nové spoluvlastnícke podiely, práva k pozemku, určenie zástupcu, spôsob financovania a presné vymedzenie častí domu, v ktorých sa nadstavba vykoná. Zákon vyžaduje aj dokumentáciu, z ktorej je zrejmá plocha a umiestnenie bytov a spoločných častí, ak sa menia ich rozmery alebo umiestnenie.

V praxi odporúčame doplniť aj technicko-právne ustanovenia: rozsah zásahu do strechy, krovu, povaly, fasády, nosných konštrukcií a rozvodov; ochranu domu počas výstavby; zodpovednosť za škodu a poistenie; režim hluku, prachu a prístupu; sankcie za omeškanie a úpravu správy domu po vzniku nových bytov. Kvalitná zmluva pripravená advokátom výrazne znižuje riziko neskorších sporov o platnosť aj o škody.

Stavebné konanie: čo skúma stavebný úrad?

Podľa § 29 zákona č. 25/2025 Z. z. musí byť stavebník vlastníkom alebo mať iné právo k pozemku alebo stavbe, ktoré ho oprávňuje stavbu uskutočniť – pri bytovom dome je takýmto „iným právom“ najmä zmluva o nadstavbe. Ak stavebník právny vzťah k stavbe nepreukáže, konanie sa podľa § 56 zastaví. Účastníkmi konania o stavebnom zámere sú podľa § 49 stavebník, vlastník stavby alebo pozemku a osoby, ktorých vlastnícke alebo iné práva môžu byť priamo dotknuté; nájomcovia bytov účastníkmi z tohto titulu nie sú.

Stavebný úrad podľa § 57 až § 60 skúma právo stavebníka uskutočniť stavebné práce, súlad so záväznými stanoviskami, verejnými záujmami a námietkami účastníkov; rozhodnutie o stavebnom zámere určuje podmienky realizácie a projekt sa overuje overovacou doložkou (§ 65). Stavebné práce bez overeného projektu alebo v rozpore s ním sú podľa § 28 nepovolenými stavebnými prácami a dôvodom na zásah štátneho stavebného dohľadu (§ 72). Po dokončení nasleduje kolaudácia podľa § 66 až § 68.

Ak sa v konaní objaví občianskoprávna námietka týkajúca sa vlastníckych alebo iných práv, ktorú správny orgán nie je oprávnený vyriešiť, môže podľa § 55 konanie prerušiť a odkázať namietajúceho na súd. Pre vlastníkov je preto dôležité rozlišovať verejnoprávne námietky (statika, požiarna bezpečnosť, hygiena, preslnenie, parkovanie, doprava, územný plán, ochrana susedných stavieb) a súkromnoprávne námietky (platnosť hlasovania, platnosť zmluvy o nadstavbe, rozsah spoluvlastníckych práv) – tie druhé treba spravidla riešiť osobitnou žalobou na civilnom súde.

Kataster po nadstavbe

Ak nadstavbou vzniknú nové byty alebo nebytové priestory, kataster vyžaduje zmluvu o vstavbe alebo nadstavbe a kolaudačné osvedčenie. Pri zápise rozostavaného bytu sa predkladá zmluva, právoplatné rozhodnutie o stavebnom zámere a znalecký posudok. Listiny musia presne identifikovať nehnuteľnosť vrátane čísla bytu, poschodia, vchodu a spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach, zariadeniach a pozemku.

Okresný úrad pri vklade neskúma len formálnu existenciu listín – posudzuje aj podstatné náležitosti zmluvy, oprávnenie nakladať s nehnuteľnosťou, určitosť a zrozumiteľnosť prejavov vôle, obmedzenia nakladania, súlad so zákonom, obchádzanie zákona a rozpor s dobrými mravmi. Vadná zmluva o nadstavbe sa tak môže zastaviť až pri vklade, čo býva pre stavebníka najdrahší možný moment na odhalenie chyby.

Judikatúra: má nesúhlasiaci vlastník veto?

Ústavný súd SR, PL. ÚS 110/2011, nález z 3. júla 2013. Ústavný súd posudzoval ústavnosť úpravy, podľa ktorej môže vstavba alebo nadstavba zasiahnuť do spoluvlastníckych práv aj vlastníkov, ktorí nesúhlasili. Kľúčový záver: nejde o nútené obmedzenie vlastníckeho práva v režime vyvlastnenia podľa čl. 20 ods. 4 Ústavy SR, pretože zásah sa nedeje priamym rozhodnutím verejnej moci, ale na základe súkromnoprávnej zmluvy uzavretej podľa zákona o vlastníctve bytov; návrhu v podstatnej časti nevyhovel. Nesúhlasiaci vlastník teda nemá absolútne veto z dôvodu „vyvlastnenia“ – jeho ochrana sa realizuje cez pravidlá hlasovania, žalobu prehlasovaného vlastníka a námietky v stavebnom konaní.

Najvyšší súd SR, sp. zn. 3Sžo/10/2016, rozsudok z 21. júna 2017. Išlo o stavebné povolenie na nadstavbu a vstavbu bytového domu. Najvyšší súd potvrdil, že zmluva o vstavbe a nadstavbe je právnym základom pre stavebné konanie a stavebník ňou preukázal „iné právo“ k stavbe. Zdôraznil, že vlastníctvo v bytovom dome nemožno absolutizovať tak, aby jeden vlastník paralyzoval rozhodovanie ostatných, a že rozhodovanie väčšiny o spoločnej veci samo osebe neznamená vyvlastnenie. Kým nie je preukázaná neplatnosť zmluvy, stavebný úrad z nej môže vychádzať; vlastníci spochybňujúci hlasovanie alebo zmluvu musia využiť zákonné prostriedky včas.

Najvyšší súd SR, sp. zn. 3 Cdo 243/2013, uznesenie z 26. októbra 2015. Vec sa týkala žaloby o určenie neplatnosti zmluvy o nadstavbe; dovolanie bolo odmietnuté procesne. Rozhodnutie je poučné najmä procesne: kto namieta nadstavbu, musí presne zvoliť žalobný petit – niekedy pôjde o žalobu prehlasovaného vlastníka podľa zákona č. 182/1993 Z. z., inokedy o určenie neplatnosti zmluvy alebo inú civilnú ochranu.

Najvyšší súd SR, sp. zn. 2Sžp/25/2012, rozsudok z 18. apríla 2013 (zmena územného rozhodnutia pre nadstavbu): námietky musia byť konkrétne a včasné; všeobecné tvrdenie o zásahu do vlastníckych vzťahov automaticky neznamená nezákonnosť rozhodnutia stavebného úradu. A sp. zn. 2Sžp/18/2012, rozsudok z 19. júna 2013 (kolaudácia nadstavby): v kolaudačnom konaní sa skúma najmä súlad stavby s overenou dokumentáciou – námietky o zásahoch do vlastníckych práv mali byť uplatnené už v stavebnom konaní alebo osobitnou civilnou žalobou. Po dokončení nadstavby je priestor na obranu už podstatne užší.

Najčastejšie spory pri nadstavbe bytového domu

V praxi sa spory najčastejšie týkajú toho, či bola dosiahnutá potrebná väčšina vlastníkov, či sa vyžadoval súhlas bezprostredne susediacich vlastníkov pri povale alebo podkroví, platnosti zmluvy o nadstavbe (neurčitosť, nesúlad so schváleným hlasovaním, chýbajúce náležitosti), zásahov do spoločných častí domu, preukázania právneho titulu stavebníka, technických otázok (statika, požiarna bezpečnosť, preslnenie, hluk, parkovanie) a zápisu nových bytov do katastra. Pri realizácii sú relevantné aj susedské práva podľa § 127 Občianskeho zákonníka – vlastník nesmie nad mieru primeranú pomerom obťažovať iných hlukom, prachom či otrasmi zo stavebných prác.

Ako postupovať krok za krokom

1. Preverte právny režim domu: či ide o bytový dom podľa zákona č. 182/1993 Z. z., ako sú v katastri zapísané byty, spoločné časti, pozemok a prípadné výlučné užívanie povaly, podkrovia či strechy.
2. Definujte predmet nadstavby: či vznikajú nové byty alebo nebytové priestory a do ktorých spoločných častí (strecha, povala, nosné konštrukcie, fasáda, výťah, rozvody) sa zasahuje.
3. Zorganizujte riadne hlasovanie vlastníkov: správne zvolaná schôdza alebo písomné hlasovanie, dostatočne určitá otázka, dvojtretinová väčšina všetkých vlastníkov pri zmluve o nadstavbe a pri podkroví či povale aj súhlas všetkých bezprostredne susediacich vlastníkov; výsledok riadne oznámte.
4. Strážte lehotu prehlasovaného vlastníka: 30 dní od oznámenia výsledku, najneskôr 3 mesiace podľa § 14 ods. 11 – platí pre obe strany sporu.
5. Uzavrite kvalitnú zmluvu o nadstavbe so všetkými náležitosťami podľa § 21 a § 22 vrátane nových spoluvlastníckych podielov, pozemku, financovania, zodpovednosti za škody a budúcej správy domu.
6. Absolvujte stavebné konanie: preukážte právny titul, získajte rozhodnutie o stavebnom zámere a overenie projektu; stavajte výlučne podľa overeného projektu.
7. Skolaudujte a zapíšte do katastra: predložte zmluvu o nadstavbe, kolaudačné osvedčenie a geodetické a technické podklady na zápis nových bytov.
8. Pri pochybnostiach sa poraďte s advokátom – správna voľba medzi žalobou prehlasovaného vlastníka, žalobou o neplatnosť zmluvy a námietkami v stavebnom konaní často rozhoduje o výsledku.

Často kladené otázky

Potrebuje nadstavba bytového domu súhlas všetkých vlastníkov?

Nie, pri bežnej nadstavbe sa jednomyseľnosť nevyžaduje. Na zmluvu o vstavbe alebo nadstavbe stačí dvojtretinová väčšina hlasov všetkých vlastníkov podľa § 14b ods. 2 písm. e) zákona č. 182/1993 Z. z. Ak sa však nadstavba alebo vstavba uskutočňuje v podkroví alebo povale, vyžaduje sa navyše súhlas všetkých vlastníkov, ktorí s ňou majú bezprostredne susediť.

Môže jeden nesúhlasiaci vlastník nadstavbu zablokovať?

Spravidla nie. Ústavný súd SR v náleze PL. ÚS 110/2011 potvrdil, že nadstavba schválená zákonným postupom nie je vyvlastnením nesúhlasiaceho vlastníka, a Najvyšší súd SR v rozsudku sp. zn. 3Sžo/10/2016 zdôraznil, že jeden vlastník nemôže paralyzovať rozhodovanie ostatných. Výnimkou je vlastník bezprostredne susediaci s nadstavbou v podkroví alebo povale – jeho súhlas je nevyhnutný.

Čo môže robiť prehlasovaný vlastník, ktorý s nadstavbou nesúhlasí?

Môže sa obrátiť na súd do 30 dní od oznámenia výsledku hlasovania, prípadne najneskôr do troch mesiacov, ak sa o výsledku nemohol dozvedieť (§ 14 ods. 11 zákona č. 182/1993 Z. z.). Zmeškanie tejto lehoty je spravidla fatálne. Popri tom môže uplatňovať konkrétne verejnoprávne námietky v stavebnom konaní a súkromnoprávne nároky osobitnou žalobou.

Kto sú „bezprostredne susediaci vlastníci“, ktorých súhlas je pri podkroví nutný?

Sú to vlastníci bytov a nebytových priestorov, ktoré budú podľa projektovej dokumentácie bezprostredne susediť s nadstavbou alebo vstavbou – typicky byty priamo pod novým podlažím alebo vedľa vstavaných priestorov. Určenie okruhu týchto vlastníkov treba urobiť presne podľa projektu, pretože chýbajúci súhlas čo i len jedného z nich spochybňuje celý proces.

Čo musí obsahovať zmluva o nadstavbe?

Podľa § 21 a § 22 zákona č. 182/1993 Z. z. najmä identifikáciu vlastníkov, bytov, nebytových priestorov, spoločných častí a zariadení, nové spoluvlastnícke podiely, práva k pozemku, financovanie, splnomocnenie zástupcu a presné vymedzenie častí domu, v ktorých sa nadstavba vykoná. Prakticky by mala riešiť aj zodpovednosť za škody, poistenie, režim hluku a prachu, sankcie a budúcu správu domu. Zmluva sa zapisuje do katastra.

Môže stavebný úrad posudzovať platnosť zmluvy o nadstavbe?

Nie v rozsahu civilného súdu. Stavebný úrad skúma, či stavebník preukázal právny vzťah k stavbe, ktorý ho oprávňuje nadstavbu uskutočniť; kým nie je preukázaná neplatnosť zmluvy, môže z nej vychádzať. Ak vznikne občianskoprávny spor, ktorý úrad nemôže vyriešiť, môže konanie podľa § 55 zákona č. 25/2025 Z. z. prerušiť a odkázať namietajúceho na súd.

Dá sa nadstavba napadnúť ešte pri kolaudácii?

Len obmedzene. V kolaudačnom konaní sa skúma najmä súlad stavby s overeným projektom a splnenie podmienok rozhodnutí; podľa judikatúry Najvyššieho súdu SR (sp. zn. 2Sžp/18/2012) mali byť námietky o zásahoch do vlastníckych práv uplatnené už v stavebnom konaní alebo osobitnou civilnou žalobou. Kto vie o problémoch v projekte, statike alebo právnom titule, nemá čakať na kolaudáciu.

Ako sa nové byty z nadstavby dostanú do katastra?

Po kolaudácii sa katastru predkladá zmluva o vstavbe alebo nadstavbe a kolaudačné osvedčenie; pri rozostavaných bytoch zmluva, právoplatné rozhodnutie o stavebnom zámere a znalecký posudok. Okresný úrad pri vklade skúma aj náležitosti zmluvy, oprávnenie nakladať s nehnuteľnosťou, určitosť prejavov vôle a súlad so zákonom a dobrými mravmi.

O autorovi

JUDr. Milan Ficek je advokát a zakladateľ advokátskej kancelárie Ficek & Partners. Zameriava sa na občianske právo a právo nehnuteľností vrátane bytového práva, sporov medzi vlastníkmi bytov, zmlúv o nadstavbe a vstavbe a zastupovania v stavebných a katastrálnych konaniach. Ak pripravujete nadstavbu bytového domu alebo sa ako vlastník chcete proti nadstavbe brániť, kontaktujte advokátsku kanceláriu Ficek & Partners na www.ficek.sk – lehoty na obranu sú krátke a právna pomoc advokáta na začiatku ušetrí náklady na neskoršie spory.