Zmluva o nadstavbe bytového domu 2026: lehoty, zábezpeka v úschove a chyby, ktoré stoja vlastníkov státisíce

O čo v skutočnosti ide

Keď investor príde s ponukou nadstavby bytového domu, vlastníci spravidla riešia dve otázky: koľko za to dostaneme a či nám bude zatekať. To sú tie menej dôležité. Zásadné je, že zápisom zmluvy o nadstavbe do katastra sa vlastníkom zmenšia ich spoluvlastnícke podiely na spoločných častiach domu – a stane sa to bez ohľadu na to, či investor niekedy naozaj postaví čo i len jednu tehlu.

Preto sa pri nadstavbe nevyjednáva o cene. Vyjednáva sa o postupnosti krokov, o lehotách a o zábezpeke. Zmluva o nadstavbe je jedna z mála zmlúv, kde druhá strana dostane svoje plnenie hneď (právo stavať a zmenšené podiely ostatných), kým vlastníci dostanú svoje až o dva až štyri roky – ak vôbec.

Aký typ zmluvy sa uzatvára

Nejde o kúpnu zmluvu ani o nájom strechy. Ide o zmluvu o výstavbe, vstavbe alebo nadstavbe domu podľa § 21 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.

Podľa § 21 ods. 1 sa uzatvára „medzi doterajšími vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome a stavebníkmi“, pričom stavebníkom môže byť fyzická aj právnická osoba. Podľa § 21 ods. 3 sa zmluva a jej zmeny zapisujú do katastra nehnuteľností.

Dôležitá právna povaha veci, ktorú väčšina vlastníkov nechápe: investor nekupuje strechu. Strecha, podkrovie aj povala sú spoločnými časťami domu v podielovom spoluvlastníctve všetkých vlastníkov a nemožno ich previesť oddelene od bytu. Investor nadobúda vlastníctvo nových bytov pôvodným spôsobom – výstavbou, nie prevodom od vlastníkov. Vlastníci mu neprevádzajú vec; vzdávajú sa časti svojich podielov. To je dôvod, prečo pri nadstavbe nefunguje bežná ochrana kupujúceho a prečo musí byť ochrana vlastníkov napísaná do zmluvy.

Povinný obsah zmluvy podľa § 22

Zmluva podľa § 22 ods. 1 obsahuje najmä:

• a) určenie vlastníkov bytov a nebytových priestorov s vymedzením polohy a rozsahu podlahovej plochy,
• b) výpočet spoločných častí domu, spoločných zariadení, spoločných nebytových priestorov a príslušenstva, prípadne určenie, ktoré z nich budú užívať len niektorí vlastníci,
• c) vymedzenie spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach, pričom veľkosť podielu je daná podielom podlahovej plochy bytu k úhrnu podlahových plôch všetkých bytov a nebytových priestorov v dome,
• d) úpravu práv k pozemku, identifikáciu pozemku a jeho výmeru,
• e) určenie osoby oprávnenej zastupovať vlastníkov,
• f) spôsob financovania stavebných nákladov, podiely a splatnosť príspevkov.

K tomu § 22 ods. 2 pridáva pri nadstavbe povinnosť presne vymedziť spoločné časti, spoločné zariadenia alebo spoločné nebytové priestory, v ktorých sa bude nadstavba uskutočňovať. A § 22 ods. 6 vyžaduje, aby sa na účely zápisu do katastra predložila dokumentácia, z ktorej je zrejmá plocha a poloha jednotlivých bytov, spoločných častí, spoločných zariadení a príslušenstva.

Toto je zákonné minimum. Zmluva, ktorá obsahuje len toto, je platná – a pre vlastníkov veľmi nebezpečná. Všetko podstatné, čo ich chráni, musí byť dopísané nad rámec § 22.

Aké kvórum je potrebné

Podľa § 14b ods. 2 písm. e) zákona č. 182/1993 Z. z. vlastníci prijímajú rozhodnutie o zmluve o vstavbe alebo nadstavbe dvojtretinovou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov – nie prítomných na schôdzi. Za každý byt patrí jeden hlas bez ohľadu na jeho veľkosť.

Pozor na druhú vetu toho istého ustanovenia: ak sa rozhoduje o nadstavbe alebo vstavbe v podkroví alebo povale, vyžaduje sa zároveň súhlas všetkých vlastníkov, ktorí majú s nadstavbou alebo vstavbou bezprostredne susediť. V praxi to znamená, že vlastníci najvyššieho podlažia majú v takom prípade fakticky právo veta a dve tretiny bez nich nestačia.

Ďalšie tri pravidlá, ktoré rozhodujú o osude projektu:

• Opakované hlasovanie sa sprísňuje. Podľa § 14b ods. 6 sa pri hlasovaní o tej istej veci podľa odseku 2 do jedného roka od platného hlasovania vyžaduje ešte vyššie kvórum. Investor, ktorému hlasovanie tesne neprešlo, teda nemôže o mesiac skúsiť to isté za rovnakých podmienok.
• Prehlasovaný vlastník má 30 dní. Podľa § 14 ods. 11 sa môže obrátiť na súd do 30 dní od oznámenia výsledku hlasovania, inak jeho právo zaniká; ak sa o výsledku nemohol dozvedieť, najneskôr do troch mesiacov. Zároveň sa môže domáhať dočasného pozastavenia účinnosti rozhodnutia vlastníkov – a práve to vie projekt zablokovať na celé mesiace.
• Hlasovanie nie je podpis zmluvy. Dvojtretinová väčšina schvaľuje zmluvu, ale samotnú zmluvu podľa § 21 uzatvárajú vlastníci. Ak je byt v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov alebo v podielovom spoluvlastníctve viacerých osôb, treba riešiť podpisy za tento byt. Toto je v praxi sporný bod a odporúčame ho v zmluve výslovne ošetriť poverením osoby podľa § 22 ods. 1 písm. e) a plnomocenstvami s úradne osvedčeným podpisom.

Samotnému hlasovaniu, judikatúre Ústavného súdu SR k tomu, či má nesúhlasiaci vlastník veto, a postupu obrany prehlasovaného vlastníka sa podrobne venujeme v samostatnom článku Nadstavba bytového domu: aký súhlas vlastníkov potrebujete a ako sa brániť, ak nesúhlasíte. Tento článok naň nadväzuje a rieši to, čo prichádza po hlasovaní – samotnú zmluvu.

Časová os povolenia a lehoty, ktoré musíte ustrážiť

Od 1. apríla 2025 platí nový Stavebný zákon č. 25/2025 Z. z. Územné a stavebné konanie nahradilo jediné konanie o stavebnom zámere a namiesto stavebného povolenia je kombinácia rozhodnutia o stavebnom zámere a overenia projektu stavby. Zmluvy, ktoré ešte pracujú s pojmom „právoplatné stavebné povolenie“, sú dnes zle napísané – aj samotný § 22 ods. 4 zákona o vlastníctve bytov už odkazuje na rozhodnutie o stavebnom zámere.

Najdôležitejší mechanizmus, ktorý treba do zmluvy premietnuť: rozhodnutie o stavebnom zámere nestratí platnosť, ak bola v dvojročnej lehote podaná žiadosť o overenie projektu – ale zároveň platí, že rozhodnutie o stavebnom zámere stráca platnosť dňom straty platnosti overovacej doložky (§ 61 ods. 1 v spojení s § 65 ods. 6). Reťaz je teda 2 roky + 2 roky a stačí, aby sa investor v ktoromkoľvek bode zasekol, a celé povolenie padne. Zmluva, ktorá to nerieši, necháva vlastníkov so zmenšenými podielmi a s dierou v streche.

Čo sa stane, keď investor nepostaví nič

Toto nie je teoretický scenár. Zápisom zmluvy do katastra sa zmenšia spoluvlastnícke podiely doterajších vlastníkov – vyplýva to priamo z konštrukcie § 22 ods. 1 písm. c), podľa ktorej je podiel daný pomerom podlahovej plochy bytu k úhrnu podlahových plôch všetkých bytov a nebytových priestorov v dome. Vznikom nových bytov sa menovateľ zväčší a podiel každého doterajšieho vlastníka klesne.

Ak sa nadstavba nikdy nepostaví, vzniká situácia, keď je v katastri zapísaná nadstavba, ktorá fyzicky neexistuje. Materiály Úradu geodézie, kartografie a katastra SR k výmazu neexistujúcej nadstavby konštatujú, že súdy majú na riešenie tejto situácie rozdielne názory a náprava je zdĺhavá a neistá. Preto sa problém rieši v zmluve dopredu, nie na súde spätne.

Zábezpeka a úschova: jadro celej zmluvy

Zábezpeka nie je prejav nedôvery. Je to jediný nástroj, ktorý vlastníkom zostane, keď investor zmizne, skrachuje alebo len prestane komunikovať. Typický investor pri nadstavbe je jednoúčelová eseročka so základným imaním 5 000 eur a bez majetku – vymôcť od nej škodu po dvoch rokoch súdu je ilúzia. Peniaze musia byť zložené vopred a musia byť mimo dosahu investora aj jeho veriteľov.

Formy zabezpečenia a ich reálna sila

Ako nastaviť úschovu

Úschova sa nezriaďuje ako jedna suma na konci, ale ako viacero tranží naviazaných na míľniky. Odporúčaná konštrukcia:

• Tranža A – zábezpeka za vrátenie podielov. Uvoľní sa investorovi až po právoplatnom kolaudačnom osvedčení. Ak nadstavba nevznikne v dohodnutej lehote, slúži na náhradu vlastníkom a na náklady spojené s nápravou zápisu v katastri.
• Tranža B – zábezpeka za škody na dome. Uvoľňuje sa postupne po odovzdaní jednotlivých etáp a po odstránení vád; časť zostáva zadržaná ešte 24 až 60 mesiacov po kolaudácii, pretože zatečenie a poruchy strechy sa prejavia až po niekoľkých zimách.
• Tranža C – zábezpeka za uvedenie do pôvodného stavu. Kryje situáciu, keď investor rozoberie strechu a stavbu preruší. Musí stačiť na to, aby dom niekto iný zastrešil.

V zmluve o úschove musia byť podmienky vydania peňazí opísané tak, aby ich vedel posúdiť úschovník z listín, nie z rozhodnutia strán. „Po riadnom dokončení diela“ je zlá podmienka. „Po predložení právoplatného kolaudačného osvedčenia a písomného potvrdenia povereného zástupcu vlastníkov, alebo po uplynutí 30 dní od doručenia výzvy, ak zástupca nevzniesol písomnú námietku“ je dobrá podmienka.

Na výšku zábezpeky neexistuje zákonné pravidlo. Praktické meradlo nie je zisk investora, ale náklad na to, aby dom niekto zastrešil a uviedol do pôvodného stavu, keby sa stavba zastavila v najhoršom možnom momente – teda po odstránení strešnej krytiny.

Míľniky, ktoré patria do zmluvy so sankciou

Každý míľnik potrebuje tri veci: termín, sankciu a následok. Sankcia bez následku je bezzubá; následok bez sankcie je pre vlastníkov drahý.

Rozväzovacia podmienka je pri nadstavbe cennejšia než zmluvná pokuta. Ak je zmluva viazaná na odkladaciu alebo rozväzovaciu podmienku spojenú s právoplatnosťou rozhodnutia o stavebnom zámere, vlastníci sa vedia dostať späť k pôvodným podielom bez toho, aby museli žalovať. Do zmluvy preto patrí aj výslovný záväzok investora poskytnúť súčinnosť pri zápise pôvodného stavu do katastra, zabezpečený samostatnou zmluvnou pokutou.

Modelové príklady z praxe

Príklad 1 – investor zmizne po demontáži strechy

Spoločenstvo schváli nadstavbu, zmluva sa zapíše do katastra, investor odstráni strešnú krytinu a po dvoch mesiacoch prestane komunikovať. Bez zábezpeky vlastníci financujú provizórne zastrešenie z fondu prevádzky, údržby a opráv a súdia sa s prázdnou eseročkou. So správne nastavenou tranžou C sa peniaze na zastrešenie uvoľnia z úschovy do niekoľkých dní na základe zápisnice a fotodokumentácie.

Príklad 2 – rozhodnutie o stavebnom zámere stratí platnosť

Investor získa rozhodnutie, ale kvôli sporu s dotknutým orgánom nestihne podať žiadosť o overenie projektu. Po dvoch rokoch rozhodnutie stratí platnosť. Ak zmluva neobsahuje rozväzovaciu podmienku, vlastníci majú naďalej zmenšené podiely, zmluva formálne trvá a investor môže celý proces začať odznova o päť rokov – alebo zmluvu predať inému.

Príklad 3 – investor postúpi zmluvu ďalej

Zmluvu podpíše zavedená stavebná firma, o pol roka postúpi práva na neznámu spoločnosť bez histórie. Ak zmluva neobsahuje zákaz postúpenia práv a povinností bez súhlasu vlastníkov a povinnosť nového subjektu prevziať zábezpeku v rovnakom rozsahu, vlastníci sa zrazu ocitnú v zmluvnom vzťahu s niekým, koho si nevybrali.

Príklad 4 – zatečenie do bytov na najvyššom podlaží

Pri búracích prácach zatečie do štyroch bytov. Škoda spôsobená prevádzkovou činnosťou pri stavebných prácach sa posudzuje podľa § 420a Občianskeho zákonníka, teda ako objektívna zodpovednosť – poškodení nemusia preukazovať zavinenie. Prakticky to však nepomôže, ak investor nemá poistenie ani majetok. Preto do zmluvy patrí povinnosť predložiť stavebno-montážne poistenie a poistenie zodpovednosti za škodu s konkrétnym limitom a povinnosť udržiavať ho po celý čas výstavby, s právom vlastníkov nahliadať do poistnej zmluvy a do dokladov o úhrade poistného.

Čo ešte musí zmluva o nadstavbe riešiť

• Statika a preukázanie únosnosti. Statický posudok existujúcej konštrukcie na náklady investora ešte pred hlasovaním, nie po podpise.
• Presné vymedzenie dotknutých spoločných častí podľa § 22 ods. 2 – vrátane toho, čo sa stane so strechou, komínmi, anténami, výťahovou šachtou a rozvodmi.
• Výťah. Kto zaplatí predĺženie výťahu na nové podlažie a kto ho bude ďalej udržiavať a v akom pomere.
• Parkovanie. Nové byty znamenajú nové nároky na parkovacie miesta; toto býva najčastejší dôvod odporu vlastníkov aj dôvod, prečo padne záväzné stanovisko obce.
• Príspevky do fondu prevádzky, údržby a opráv. Zákon investorovi neukladá prispievať do fondu počas výstavby – povinnosť platiť vzniká až po zápise vlastníckeho práva k novým bytom. Ak má investor prispievať skôr, alebo platiť za užívanie spoločných častí počas stavby, musí to byť v zmluve.
• Užívanie spoločných častí počas stavby – lešenie, výťah, elektrina, voda, zábor, čas prác, prašnosť, hluk, prístup do bytov.
• Odovzdanie a vady. Preberacie konanie, záručná doba, spôsob reklamácie, právo vlastníkov dať vady odstrániť tretej osobe na náklady investora.
• Zákaz postúpenia zmluvy a zmeny vlastníckej štruktúry investora bez súhlasu vlastníkov.
• Doručovanie a zastupovanie. Kto za vlastníkov koná, čo môže sám a čo len so súhlasom schôdze – inak sa každá zmena zmluvy stane novým hlasovaním.
• Riešenie sporov. Rozhodné právo, súd, prípadne znalec ako nezávislý posudzovateľ technických sporov, aby sa spor o vadu neťahal roky.

Najčastejšie chyby vlastníkov

• Podpíšu zmluvu, ktorá obsahuje len zákonné minimum podľa § 22. Je platná – a chráni len investora.
• Nechajú zapísať zmluvu do katastra skôr, než je právoplatné rozhodnutie o stavebnom zámere, bez rozväzovacej podmienky.
• Prijmú zábezpeku vo forme zmenky alebo „garancie“ investora. Bez úschovy alebo bankovej záruky je to papier.
• Nedodržia kvórum – hlasujú nadpolovičnou väčšinou prítomných namiesto dvoch tretín všetkých, alebo zabudnú na súhlas bezprostredne susediacich vlastníkov pri nadstavbe v podkroví či povale.
• Neoznámia riadne výsledok hlasovania, čím otvoria prehlasovanému vlastníkovi trojmesačnú lehotu namiesto tridsaťdňovej.
• Použijú vzor zmluvy z internetu, ktorý pracuje s územným rozhodnutím a stavebným povolením podľa zákona č. 50/1976 Zb. Tie sa od 1. 4. 2025 pri nových konaniach nevydávajú.
• Neriešia, čo bude, ak investor len prestane stavať. Zmluva rieši dokončenie, ale nie prerušenie – a práve prerušenie je najčastejší scenár.

Často kladené otázky

Aké kvórum je potrebné na nadstavbu bytového domu? Dvojtretinová väčšina hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome (§ 14b ods. 2 písm. e) zákona č. 182/1993 Z. z.). Pri nadstavbe alebo vstavbe v podkroví alebo povale je navyše potrebný súhlas všetkých vlastníkov, ktorí majú s ňou bezprostredne susediť.

Môže investor kúpiť strechu bytového domu? Nie. Strecha, podkrovie aj povala sú spoločnými časťami domu a nemožno ich previesť oddelene od bytu. Investor nadobúda vlastníctvo nových bytov výstavbou na základe zmluvy o nadstavbe.

Zmenšia sa nám podiely na spoločných častiach? Áno. Podiel je daný pomerom podlahovej plochy bytu k úhrnu podlahových plôch všetkých bytov a nebytových priestorov v dome (§ 22 ods. 1 písm. c). Vznikom nových bytov podiely doterajších vlastníkov klesnú.

Ako dlho platí rozhodnutie o stavebnom zámere? Dva roky odo dňa právoplatnosti, pri líniových a vyhradených stavbách tri roky. Nestratí platnosť, ak bola v tejto lehote podaná žiadosť o overenie projektu; stráca ju však dňom straty platnosti overovacej doložky (§ 61 ods. 1). Overovacia doložka stráca platnosť, ak sa nezačalo so stavebnými prácami do dvoch rokov od jej vydania (§ 65 ods. 6).

Sme ako vlastníci bytov účastníkmi konania o stavebnom zámere? Áno, ako vlastníci stavby podľa § 49 ods. 1 písm. b) zákona č. 25/2025 Z. z. Nájomcovia bytov a nebytových priestorov účastníkmi nie sú (§ 49 ods. 2).

Do kedy sa môže brániť prehlasovaný vlastník? Do 30 dní od oznámenia výsledku hlasovania, inak jeho právo zaniká; ak sa o výsledku nemohol dozvedieť, najneskôr do troch mesiacov. Môže sa zároveň domáhať dočasného pozastavenia účinnosti rozhodnutia (§ 14 ods. 11). Podrobne to rozoberáme v článku Nadstavba bytového domu: aký súhlas vlastníkov potrebujete a ako sa brániť, ak nesúhlasíte.

Aká pokuta hrozí investorovi, ak stavia bez overeného projektu? Od 10 000 do 150 000 eur pre právnickú osobu alebo fyzickú osobu – podnikateľa (§ 80 zákona č. 25/2025 Z. z.).

Akú výšku zábezpeky žiadať? Zákon ju neurčuje. Rozumným meradlom je suma potrebná na zastrešenie domu a uvedenie do pôvodného stavu, keby sa stavba zastavila po odstránení strešnej krytiny – nie percento z ceny projektu.

Nadstavba bytového domu je jedna z mála situácií, kde vlastníci vopred a nezvratne odovzdajú časť svojho vlastníctva výmenou za sľub budúceho plnenia. Zmluva preto musí byť postavená na míľnikoch, zábezpeke v úschove a rozväzovacej podmienke, nie na dôvere. Ak riešite nadstavbu vášho bytového domu a potrebujete zmluvu pripraviť alebo pripomienkovať skôr, ako o nej budete hlasovať, dohodnite si termín konzultácie.