Kolaudácia stavby neprešla alebo stojí: čo robiť, keď stavebný úrad kolaudáciu odmietne alebo konanie preruší

Kolaudácia sa najčastejšie zasekne na odchýlke stavby od povolenia, na chýbajúcich dokladoch, na nesúhlasnom stanovisku dotknutého orgánu alebo na susedovom pozemku. Každý z týchto dôvodov má iné riešenie a pri každom treba najprv vedieť, či sa kolauduje podľa starého stavebného zákona, alebo podľa nového. Kým stavba nie je skolaudovaná, jej užívanie je priestupok, banka ju neprijme ako zábezpeku a na liste vlastníctva chýba. Nižšie je postup, ktorý v takýchto prípadoch odporúčame v kancelárii JUDr. Milana Ficeka – vychádza zo situácií, s ktorými sa na nás klienti v poradni obracajú.

Odpoveď v skratke

• Stavby povolené podľa starého zákona (stavebné povolenie spravidla do 31. 3. 2025) sa kolaudujú podľa zákona č. 50/1976 Zb. – výsledkom je kolaudačné rozhodnutie, proti ktorému je odvolanie do 15 dní.
• Stavby povolené podľa nového zákona dostávajú kolaudačné osvedčenie podľa § 67 zákona č. 25/2025 Z. z. Podkladom je okrem iného záverečné stanovisko stavbyvedúceho a dokumentácia skutočného zhotovenia stavby.
• Prerušenie konania nie je zamietnutie – úrad vás vyzve odstrániť nedostatky v lehote. Kto lehotu využije, kolaudáciu spravidla dokončí.
• Odchýlka od povolenia sa rieši zmenou stavby pred dokončením (starý zákon) alebo zmenou rozhodnutia o stavebnom zámere (nový zákon), nie „vysvetľovaním“ pri obhliadke.
• Zásah do susedovho pozemku (okap, základ, rímsa) bez dohody rieši súd podľa § 135c Občianskeho zákonníka.
• Užívanie bez kolaudácie je priestupok s pokutou fyzickej osobe 30 až 15 000 €.

Najprv: podľa ktorého zákona sa vaša stavba kolauduje

Šesť dôvodov, prečo kolaudácia neprejde – a čo s nimi

1. Stavba sa odchyľuje od povolenia

Iné okná, posunutá prístavba, dodatočná terasa, iná výška hrebeňa. Úrad pri kolaudácii porovnáva skutočnosť s overeným projektom. Drobné odchýlky môže povoliť priamo v kolaudačnom konaní, ak nie sú dotknuté práva iných a verejné záujmy. Väčšie odchýlky treba riešiť zmenou stavby pred dokončením (starý zákon) alebo zmenou rozhodnutia o stavebnom zámere (§ 62 nového zákona). Ak sa odchýlka týka pozemku suseda alebo odstupov, bez jeho súhlasu ju úrad spravidla nepovolí.

2. Okap, rímsa alebo základ zasahuje na susedov pozemok

Klient z našej poradne opísal presne túto situáciu: predná časť domu skolaudovaná, prístavba nie, lebo okap prečnieva nad susedov pozemok a sused odmieta vecné bremeno, nájom aj zámenu. Odstránenie okapu by narušilo statiku.

• Dohoda – zmluva o zriadení vecného bremena za odplatu je najrýchlejšia cesta; oplatí sa ponúknuť primeranú náhradu podloženú znaleckým posudkom.
• Súd – ak dohoda nie je možná, stavba alebo jej časť na cudzom pozemku je neoprávnenou stavbou a súd môže na návrh vlastníka pozemku alebo stavby pomery usporiadať: nariadiť odstránenie, prikázať časť pozemku za náhradu, alebo zriadiť vecné bremeno za náhradu, ak je to nevyhnutné (§ 135c Občianskeho zákonníka). Pri prečnievajúcom okape, ktorý sa nedá odstrániť bez ohrozenia statiky, je to typický argument.
• Technické riešenie – skrátenie odkvapu, iný žľab, zmena strešného presahu. Treba ho povoliť ako zmenu stavby.

3. Chýbajú doklady

Revízna správa elektroinštalácie, tlaková skúška plynu, správa o kontrole komína, energetický certifikát, geometrický plán, vyhlásenia o parametroch stavebných výrobkov. Úrad konanie preruší a vyzve vás na doplnenie v lehote. Ak lehotu nestihnete, požiadajte o jej predĺženie písomne ešte pred jej uplynutím.

4. Nesúhlasné záväzné stanovisko dotknutého orgánu

Hasiči, hygiena, životné prostredie alebo správca siete vydajú nesúhlas. Kým stanovisko platí, úrad kolaudovať nemôže. Stavebník môže obsah záväzného stanoviska namietať u nadriadeného orgánu do 15 dní (§ 21 ods. 13 nového zákona). Často je rýchlejšie odstrániť konkrétny nedostatok a požiadať o nové stanovisko.

5. Nedokončené prípojky, komunikácia alebo parkovanie

Ak boli podmienkou povolenia, úrad bez nich kolaudáciu nevydá. Schválená novela má od 1. 1. 2027 umožniť, aby úrad od tejto podmienky na účely kolaudácie upustil, ak jej nesplnenie nebráni bezpečnému užívaniu a prístupu, a zavádza aj kolaudáciu po etapách. Dovtedy je riešením predčasné užívanie (§ 70) alebo kolaudácia samostatne užívateľnej časti.

6. Konanie stojí bez zjavného dôvodu

Urgencia, podnet na regionálny úrad a pri nečinnosti najmenej 90 dní určenie iného stavebného úradu Úradom pre územné plánovanie a výstavbu SR (§ 13 písm. i)). Podrobne v článku Spor so stavebným úradom.

Užívate stavbu bez kolaudácie? Toto vám hrozí

• Pokuta – užívanie stavby bez kolaudačného osvedčenia je priestupok s pokutou fyzickej osobe 30 až 15 000 €, podnikateľovi 10 000 až 150 000 € (§ 79 a § 80). Podľa skúseností Úradu pre územné plánovanie a výstavbu SR ide o jeden z najčastejších zistených nedostatkov.
• Kataster a hypotéka – bez kolaudácie stavbu nezapíšete na list vlastníctva a banka na ňu nezriadi záložné právo.
• Predaj – neskolaudovaná prístavba znižuje cenu a kupujúci za ňu nebude chcieť platiť.
• Poistenie – pri škode môže poisťovňa namietať, že časť stavby nebola riadne povolená a skolaudovaná.

Ak potrebujete stavbu užívať skôr, požiadajte o predčasné užívanie (§ 70) alebo dočasné užívanie (§ 69), ak sú na to podmienky.

Kontrolný zoznam pred kolaudáciou

1. Porovnajte skutočnosť s overeným projektom – každú odchýlku riešte pred podaním návrhu.
2. Skontrolujte, či žiadna časť stavby nezasahuje na cudzí pozemok (geodetické zameranie).
3. Zabezpečte všetky revízie, skúšky a energetický certifikát.
4. Vyžiadajte si záväzné stanoviská dotknutých orgánov ku kolaudácii.
5. Pri novom zákone zabezpečte záverečné stanovisko stavbyvedúceho a dokumentáciu skutočného zhotovenia.
6. Nechajte vyhotoviť geometrický plán na zápis do katastra.

Súvisiace otázky

Podľa ktorého zákona sa kolauduje dom povolený v roku 2024?

Podľa starého stavebného zákona č. 50/1976 Zb. Prechodné ustanovenia nového zákona zachovávajú doterajšie predpisy pre stavby povolené pred 1. 4. 2025, vrátane vydania kolaudačného rozhodnutia.

Môže stavebný úrad odmietnuť kolaudáciu pre susedov pozemok?

Ak časť stavby zasahuje na cudzí pozemok bez právneho titulu, stavba nezodpovedá povoleniu a úrad ju bez vyriešenia tohto stavu neskolauduje. Riešením je dohoda so susedom alebo návrh na súd podľa § 135c Občianskeho zákonníka.

Ako dlho môže stavebný úrad kolaudáciu prerušiť?

Na čas potrebný na odstránenie nedostatkov, ktorý určí vo výzve. Po uplynutí lehoty pokračuje; ak nedostatky neodstránite, návrh zamietne alebo konanie zastaví.

Čo robiť, keď úrad kolaudačné rozhodnutie zamietne?

Pri starom zákone podáte odvolanie do 15 dní od doručenia, rozhoduje regionálny úrad. Proti konečnému rozhodnutiu je možná správna žaloba do 2 mesiacov. Často je však rýchlejšie odstrániť dôvod zamietnutia a podať nový návrh.

Hrozí pokuta, ak bývam v neskolaudovanom dome?

Áno. Užívanie stavby bez kolaudácie je priestupok, za ktorý môže stavebný inšpektorát uložiť fyzickej osobe pokutu 30 až 15 000 €.

Dá sa skolaudovať len časť domu?

Áno, ak je časť stavby spôsobilá na samostatné užívanie. Novela od 1. 1. 2027 má výslovne umožniť aj kolaudáciu po etapách.

Kto môže namietať pri kolaudácii?

Pri starom zákone účastníci kolaudačného konania. Pri novom zákone je okruh užší a novela od 1. 1. 2027 ponecháva ako účastníka len stavebníka; vlastník pozemku, ktorý nie je stavebníkom, má postavenie zúčastnenej osoby.

Ako vám vieme pomôcť

Pri zaseknutej kolaudácii posúdime, podľa ktorého zákona sa konanie vedie, pripravíme odpoveď na výzvu, návrh na zmenu stavby, zmluvu o vecnom bremene so susedom alebo návrh na súd podľa § 135c Občianskeho zákonníka a zastúpime vás pri kolaudačnej obhliadke. Dohodnite si konzultáciu a prineste stavebné povolenie, výzvu úradu a geometrický plán.

autor: JUDr. Milan Ficek, advokát – stavebné právo a nehnuteľnosti, Bratislava

Právny stav k 1. októbru 2026. Údaje o novele vychádzajú zo znenia schváleného NR SR 15. 9. 2026; definitívne znenie treba overiť podľa textu vyhláseného v Zbierke zákonov.

Zdroje

• Zákon č. 25/2025 Z. z. Stavebný zákon (§ 10, § 21, § 62, § 66 až § 70, § 79, § 84): https://www.slov-lex.sk/ezbierky/pravne-predpisy/SK/ZZ/2025/25/
• Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku: https://www.zakonypreludi.sk/zz/1976-50
• Zákon č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník (§ 135c): https://www.slov-lex.sk/ezbierky/pravne-predpisy/SK/ZZ/1964/40/
• Zákon č. 71/1967 Zb. o správnom konaní: https://www.slov-lex.sk/ezbierky/pravne-predpisy/SK/ZZ/1967/71/