Dodatočné povolenie stavby 2026: kedy ešte ide, čo robiť po výzve úradu a kedy už hrozí odstránenie stavby

Dodatočné povolenie stavby v roku 2026 závisí od jediného dátumu – kedy sa so stavbou začalo. Staré stavby môžu byť chránené zákonnou amnestiou, stavby z rokov 1990 až marec 2025 sa dajú riešiť podľa starého stavebného zákona a pri stavbách začatých od 1. apríla 2025 dnešný zákon dodatočné povolenie nepozná. Na stránkach stavebných úradov nájdete najmä formuláre. Tento článok je o tom, čo robiť, keď vám výzva už prišla: čo musíte preukázať, aké postavenie má sused, čo s pozemkom pod stavbou, ako sa odvolať a kedy je odstránenie stavby reálnou hrozbou. Vychádzame zo situácií, ktoré nám klienti opisujú v poradni.

Odpoveď v skratke

• Pred 1. 10. 1976: stavba sa zo zákona považuje za postavenú v súlade s predpismi (stavebná amnestia).
• 1. 10. 1976 – 31. 12. 1989: amnestia platí, ak sa stavba nepretržite užíva na svoj účel a jej vlastník mal k 1. 4. 2024 vlastnícke alebo iné právo k pozemku.
• 1. 1. 1990 – 31. 3. 2025: podľa starého zákona preskúmanie spôsobilosti stavby na užívanie (§ 140d) alebo dodatočné povolenie (§ 88a). Žiadosť dnes treba podať do 31. 3. 2029; schválená novela má lehotu predĺžiť do 31. 12. 2040.
• Od 1. 4. 2025: nepovolené stavebné práce (§ 28 Stavebného zákona), stavebný inšpektorát nariaďuje odstránenie. Novela schválená 15. 9. 2026 má od 1. 1. 2027 otvoriť dodatočné povolenie pre práce vykonané od 1. 4. 2025 do 31. 12. 2026, ale len pri vymedzených stavbách (najmä prístavby a príslušenstvo rodinného domu).
• Dôkazné bremeno nesie vlastník stavby, nie úrad.
• Pokuta stavbu nezlegalizuje – sankčné konanie a konanie o odstránení bežia samostatne.

Štyri situácie z poradne a ako ich riešiť

Prišla vám výzva od úradu – postup krok za krokom

1. Zistite, kto vás vyzýva a prečo. Obec ako stavebný úrad (stavby podľa starého zákona) alebo regionálny úrad ako stavebný inšpektorát (stavby od 1. 4. 2025). Výzva má lehotu – zapíšte si ju.
2. Nahliadnite do spisu. Ako vlastník stavby ste účastníkom konania a máte právo vidieť, na základe čoho úrad koná (podnet suseda, ortofotomapa, kontrola).
3. Určte dátum začatia stavby a zabezpečte dôkazy. Toto je najčastejší spor. Faktúry za materiál, stavebný denník, zmluva so zhotoviteľom, fotografie s metadátami, letecké snímky.
4. Preverte súlad s územným plánom. Funkčná plocha, zastavanosť, výška, odstupy. Ak stavba nie je v súlade, legalizácia neprejde a treba stavbu upraviť.
5. Vyriešte právo k pozemku pod stavbou. Ak stavba zasahuje na susedov pozemok, potrebujete jeho súhlas, vecné bremeno alebo zmluvu. Bez toho úrad žiadosť zamietne.
6. Objednajte projektanta a geodeta – dokumentácia skutočného vyhotovenia (pasport), porealizačné zameranie, statika, revízie.
7. Podajte žiadosť v lehote a v ďalších prácach nepokračujte.

Čo musíte preukázať

• vlastnícke alebo iné právo k pozemku pod stavbou;
• súlad so záväznou časťou územného plánu (záväzné stanovisko obce, v Bratislave mestskej časti alebo magistrátu);
• že stavba zodpovedá základným požiadavkám na stavby a neohrozuje život ani zdravie (statika, požiarna bezpečnosť, revízie);
• že nezasahuje do ochranných pásiem vedení a komunikácií bez súhlasu ich správcu;
• súhlasné záväzné stanoviská dotknutých orgánov.

Sused v konaní o dodatočnom povolení

Vlastník susedného pozemku je účastníkom konania, ak môže byť stavbou priamo dotknutý. Môže podať námietky a odvolanie. Námietky typu „stavba mi tieni“ treba vyvrátiť odborným posúdením, námietky o vlastníctve alebo hranici pozemku stavebný úrad nerozhoduje. Ak sused podal podnet na štátny stavebný dohľad, počítajte s tým, že bude konanie aktívne sledovať.

Kedy už reálne hrozí odstránenie stavby

• stavba začatá od 1. 4. 2025, ktorá nespadá pod okruh, ktorý má novela dodatočne povoliť;
• stavba v rozpore so záväzným regulatívom územného plánu (nezastaviteľný pozemok, prekročená zastavanosť či výška);
• stavba na cudzom pozemku bez súhlasu vlastníka;
• stavba v ochrannom pásme bez súhlasu správcu siete alebo komunikácie;
• nečinnosť vlastníka – nereagoval na výzvu, nepodal žiadosť, nedoplnil podklady;
• pri starých stavbách zmeškanie lehoty na podanie žiadosti podľa prechodných ustanovení.

Rozhodnutie o odstránení stavby smeruje voči vlastníkovi stavby – teda aj voči kupujúcemu, ktorý stavbu nepostavil. Proti rozhodnutiu regionálneho úradu ako stavebného inšpektorátu sa odvolávate na Úrad pre územné plánovanie a výstavbu SR, proti konečnému rozhodnutiu môžete podať správnu žalobu.

Pokuty

Fyzickej osobe hrozí za stavbu bez overeného projektu alebo v rozpore s ním pokuta 30 až 15 000 €, podnikateľovi a právnickej osobe 10 000 až 150 000 €, v chránenom území alebo na nezastaviteľnom pozemku až 200 000 €. Schválená novela má od 1. 1. 2027 zvýšiť dolné hranice (na 100, resp. 300 €) a pri svojpomocných stavbách znížiť hornú hranicu 200 000 € na 30 000 €. Podrobný prehľad pokút je v článku Čierne stavby po novom stavebnom zákone, zmeny z novely v článku Novela Stavebného zákona schválená 15. 9. 2026.

Súvisiace otázky

Dá sa dodatočne povoliť stavba začatá po 1. apríli 2025?

Podľa dnes účinného zákona nie. Novela schválená 15. 9. 2026 má od 1. 1. 2027 umožniť dodatočné povolenie prác vykonaných od 1. 4. 2025 do 31. 12. 2026, ale len pri vymedzených stavbách, najmä zmenách a príslušenstve jednoduchej stavby, ako je rodinný dom, ktorá sama je v súlade s predpismi.

Čo ak sa stavba začala pred 1. 4. 2025 a dokončila po ňom?

Rozhoduje začatie stavby, nie dokončenie. Uplatní sa prechodný režim podľa starého zákona. Ďalšie práce po 1. 4. 2025 bez povolenia však môžu byť samostatne posúdené ako nepovolené – preto s nimi nepokračujte, kým nepožiadate o povolenie.

Musím legalizovať stavbu z 80. rokov?

Ak sa stavba nepretržite užíva na svoj účel a ako vlastník ste mali k 1. 4. 2024 právo k pozemku, uplatní sa zákonná amnestia a legalizačné konanie sa nevedie. Na zápis do katastra však budete potrebovať geometrický plán a oznámenie obce.

Kto dokazuje, že stavba je v poriadku – ja alebo úrad?

Vy ako vlastník stavby. Úrad konanie preruší a vyzve na doplnenie, ak podklady chýbajú, a pri ich nedoplnení žiadosť zamietne.

Môže sused zabrániť dodatočnému povoleniu?

Nie samotným nesúhlasom. Môže však uplatniť námietky a odvolanie a ak je stavba na jeho pozemku alebo ho preukázateľne obmedzuje nad prípustnú mieru, povolenie bez riešenia jeho práv neprejde.

Zlegalizuje sa stavba zaplatením pokuty?

Nie. Pokuta je sankcia za priestupok, o osude stavby sa rozhoduje v samostatnom konaní.

Koľko stojí dodatočné povolenie?

Správny poplatok pri starom režime je trojnásobkom bežnej sadzby, pri rodinnom dome 300 €. Podstatne vyššie sú náklady na projektanta, geodeta, statika a revízie.

Ako vám vieme pomôcť

Posúdime, do ktorého režimu vaša stavba spadá, pripravíme odpoveď na výzvu a žiadosť o dodatočné povolenie, zastúpime vás v konaní o odstránení stavby aj v sankčnom konaní a pripravíme odvolanie či správnu žalobu. Ak vám prišla výzva, dohodnite si konzultáciu a prineste výzvu, list vlastníctva a všetko, čo o stavbe máte. Ak sa spor týka priamo úradu, pozrite si aj článok Spor so stavebným úradom.

autor: JUDr. Milan Ficek, advokát – stavebné právo a nehnuteľnosti, Bratislava

Právny stav k 1. októbru 2026. Údaje o novele vychádzajú zo znenia schváleného NR SR 15. 9. 2026 (parlamentná tlač 1324); definitívne znenie treba overiť podľa textu vyhláseného v Zbierke zákonov.

Zdroje

• Zákon č. 25/2025 Z. z. Stavebný zákon (§ 28, § 74, § 78, § 79, § 84): https://www.slov-lex.sk/ezbierky/pravne-predpisy/SK/ZZ/2025/25/
• Zákon č. 50/1976 Zb. (§ 88a, § 140d, § 142l): https://www.zakonypreludi.sk/zz/1976-50
• NR SR – vládny návrh novely Stavebného zákona, parlamentná tlač 1324: https://www.nrsr.sk/web/Default.aspx?sid=zakony/zakon&MasterID=10791
• Úrad pre územné plánovanie a výstavbu SR – štátny stavebný dohľad: https://uupv.sk/statny-stavebny-dohlad