Ako zlegalizovať čiernu stavbu do roku 2029

Ako zlegalizovať čiernu stavbu do roku 2029? Prečo pri § 140d nevadia nesplnené odstupy od susedov

Tiež máte stavbu postavenú do 31.03.2025 a chcete ju dať právne do poriadku? Oplatí sa to urobiť v krátkom okne do 31.03.2029.

Zlegalizovať nepovolenú stavbu do 31. marca 2029 sa oplatí z toho dôvodu, že v mimoriadnom konaní o preskúmaní spôsobilosti stavby na užívanie podľa § 140d stavebný úrad posudzuje iba súlad stavby s regulatívmi funkčného využívania územia, pričom podmienky priestorového usporiadania sa vôbec neposudzujú. Vysvetlíme to nižišie o čo ide.

Inštitút preskúmania spôsobilosti stavby na užívanie predstavuje mimoriadny legalizačný mechanizmus pre už zhotovené a užívané stavby, ktoré boli realizované bez povolenia alebo v rozpore s ním v období od 1. januára 1990 do 31. marca 2025. Účelom tohto postupu je umožniť vlastníkom po preukázaní technickej spôsobilosti a bezpečnosti získať rozhodnutie, ktoré má účinky kolaudačného rozhodnutia, a to bez potreby napĺňať prísne plošné či výškové limity modernej zástavby.

Z praxe v našej advokátskej kancelárii vyplýva, že klienti pri starších čiernych stavbách najčastejšie narážajú na nemožnosť dodržať dnešné prísne odstupy od susedných pozemkov alebo maximálnu povolenú zastavanosť pozemku, čo tento dočasný postup pri hotovej stavbe elegantne a legálne eliminuje.

Rozdiel medzi funkčným využívaním a priestorovým usporiadaním

Kľúčovým benefitom konania je skutočnosť, že zákonná podmienka vyžaduje len to, aby stavba nebola v rozpore so záväznými regulatívmi funkčného využívania územia podľa záväznej časti územnoplánovacej dokumentácie. To znamená, že sa preveruje výlučne to, či je účel užívania existujúcej stavby, napríklad pre bývanie alebo pre výrobu, v danej lokalite z hľadiska funkcie prípustný.

Čo sú podmienky priestorového usporiadania si môžete prečíta tu: Podmienky priestorového usporiadania

V prípadoch, ktoré riešime, postupujeme tak, že od orgánu územného plánovania podľa zákona č. 200/2022 Z. z. žiadame vydanie záväzného stanoviska výlučne k funkčnému využitiu, keďže platné metodické usmernenie aj výkladové stanovisko jasne stanovujú, že súlad s priestorovými regulatívmi sa v tomto konaní neposudzuje.

Aké priestorové podmienky stavebný úrad neskúma

Podmienky priestorového usporiadania definujú, ako má byť zástavba priestorovo a fyzicky vytvorená v území, čo je dôležité primárne pri plánovaní a povoľovaní novej výstavby. Medzi tieto prísne priestorové regulatívy podľa vykonávacej vyhlášky č. 392/2023 Z. z. patria najmä:

• koeficient zastavanosti a minimálny podiel zelene,
• maximálna výška objektu alebo povolený počet nadzemných podlaží,
• uličná čiara a hranica zastaviteľnosti pozemku,
• minimálne odstupové vzdialenosti od susedných pozemkov.

Najčastejšou chybou, ktorú v praxi vidím, je obava vlastníkov historických stavieb z legalizácie práve pre ich presvedčenie, že objekt nespĺňa aktuálne územné limity pre vzdialenosť od suseda alebo výšku hrebeňa strechy, hoci pri aplikácii § 140d tieto priestorové parametre nepredstavujú prekážku pre vydanie rozhodnutia.

Modelový prípad prechodu z konania o dodatočnom povolení stavby

Modelový prípad: Vlastník disponuje nelegálne postaveným rodinným domom, ktorý zjavne nespĺňa priestorové podmienky aktuálneho územného plánu z hľadiska odstupových vzdialeností. V klasickom konaní o dodatočnom povolení stavby podľa § 88a by čelil zásadnému problému získať kladné rozhodnutie. Prechod na preskúmanie spôsobilosti podľa § 140d rieši tento nedostatok presne tým, že priestorové usporiadanie sa na historicky zhotovený objekt spätne neaplikuje.

Klientom radíme, aby využili pravidlo účinné po 15. marci 2025, podľa ktorého ak sa v bežiacom konaní o dodatočnom povolení zistí, že stavba je už dokončená a následne sa podá žiadosť podľa § 140d, stavebný úrad pôvodné konanie o dodatočnom povolení zastaví a prejde do tohto podstatne priaznivejšieho režimu. 

Pravidlo priaznivejšej časovej verzie územného plánu

A tu je ďalšia veľká výhoda. V konaní sa zároveň striktne uplatňuje pravidlo priaznivejšej časovej verzie územnoplánovacej dokumentácie. To garantuje, že súlad funkčného využitia sa posudzuje buď podľa územného plánu účinného v čase zhotovenia stavby, alebo v čase jej preskúmania, a to podľa toho, ktorá verzia legitimizuje existujúci účel stavby.

V konaniach, v ktorých pomáhame klientom, sa najčastejšie rieši to, že v návrhu explicitne identifikujeme konkrétnu historickú verziu územného plánu a vecne odôvodňujeme, prečo je pre funkčné využitie predmetnej stavby priaznivejšia, keďže toto konanie má charakter návrhového konania a dôkazné bremeno znáša výlučne žiadateľ.

FAQ – Najčastejšie otázky o preskúmaní spôsobilosti stavby

Dokedy a pre aké stavby je možné podať žiadosť podľa § 140d? Žiadosť o preskúmanie spôsobilosti nepovolenej stavby na užívanie je možné podať stavebnému úradu najneskôr do 31. marca 2029. Tento proces sa vzťahuje na stavby zhotovené a užívané bez povolenia alebo v rozpore s ním výlučne v období od 1. januára 1990 do 31. marca 2025. Konanie sa začína iba na návrh vlastníka stavby, pričom kľúčovou podmienkou je preukázanie vlastníckeho práva k pozemku a technickej bezpečnosti objektu.

Bude problémom pri legalizácii podľa § 140d, ak moja stavba nespĺňa aktuálne odstupy od susedov? Nespĺňanie odstupových vzdialeností od susedov nepredstavuje pri konaní o spôsobilosti prekážku úspešnej legalizácie. V tomto konaní sa totiž posudzujú iba regulatívy funkčného využívania územia, zatiaľ čo odstupové vzdialenosti patria medzi podmienky priestorového usporiadania, ktoré orgány vôbec neposudzujú. Dôležité je len to, aby bol účel užívania stavby v danej lokalite prípustný z hľadiska požadovanej funkcie.

Čo v prípade, ak ohľadom stavby už prebieha konanie o dodatočnom povolení stavby podľa § 88a? Vlastník hotovej stavby môže požiadať o preskúmanie spôsobilosti stavby podľa § 140d aj v prípade, ak už na stavebnom úrade prebieha staršie konanie o dodatočnom povolení stavby. Ak sa zistí, že stavba je dokončená a vlastník podá takúto novú žiadosť, stavebný úrad konanie o dodatočnom povolení automaticky zastaví. Výhodou tohto postupu je aj to, že záväzné stanoviská dotknutých orgánov sa nemusia predkladať znova, ak už boli rozhodné skutočnosti bezpečne preukázané.

Čo presne znamená funkčné využívanie územia, ktoré sa ako jediné posudzuje? Funkčné využívanie územia určuje povolený spôsob využívania konkrétneho územia podľa druhu prevádzok alebo činností, ktorý sa zvyčajne člení na základnú, prípustnú a neprípustnú funkciu. Prakticky to znamená posúdenie, či je daný typ užívania, napríklad rodinné bývanie alebo komerčná vybavenosť, v danej zóne povolený. O posúdení tohto súladu vydáva na žiadosť vlastníka záväzné stanovisko príslušný orgán územného plánovania.

JUDr. Milan Ficek, advokát

Zdroj:

Usmernenie ÚUPV (k stavbám pred r.2025)

Podmienky priestorového usporiadania

Dobrý deň, chcel by som si u vás dohodnúť konzultáciu, je to možné?