Prístupová cesta k pozemku, domu

Ako advokát sa vo svojej praxi často stretávam s otázkou prístupovej cesty k nehnuteľnosti. Je to základná podmienka nielen pre plnohodnotné užívanie vášho pozemku či stavby, ale aj pre získanie stavebného povolenia a celkovú hodnotu majetku. Bez zabezpečeného prístupu sa z pozemku stáva v podstate nevyužiteľná plocha. V tomto článku si priblížime, čo prístupová cesta znamená z právneho hľadiska, aké požiadavky na ňu kladie legislatíva a aké máte možnosti v prípade, že k vašej nehnuteľnosti chýba.

1. Čo je prístupová cesta?

V bežnej reči si pod prístupovou cestou predstavujeme nielen fyzickú cestu (stavbu), ale akýkoľvek pozemok, po ktorom sa vlastník môže dostať k svojmu pozemku alebo k stavbe. Právne predpisy však často používajú skôr termíny ako „napojenie na pozemné komunikácie“ alebo „pripojenie na pozemné komunikácie“.

Prístupnosť stavby znamená, že jej majiteľ má právnu možnosť dostať sa do stavby z verejnej komunikácie, t. j. medzi vchodom do stavby a verejnou komunikáciou sú pozemky, po ktorých má majiteľ stavby právo prechodu. Toto napojenie môže mať formu cesty, miestnej komunikácie, účelovej komunikácie (napríklad poľnej cesty), ale môže ísť aj o chodník.

2. Prečo je prístupová cesta taká dôležitá?

Ako už bolo spomenuté, bez prístupovej cesty je váš pozemok prakticky nevyužiteľný a je nemožné na ňom realizovať stavebný zámer. Absencia prístupu k pozemku je dokonca prekážkou aj pre získanie stavebného povolenia. Stavebný úrad posudzuje požiadavky na prístupovú cestu opakovane a dôkladne vo všetkých fázach stavebného konania:

• v územnom konaní,
• v stavebnom konaní,
• v kolaudačnom konaní.

Je dôležité poznamenať, že prístupové cesty k stavbe musia byť zhotovené do začatia užívania stavby.

3. Požiadavky právnych predpisov

Slovenský právny poriadok upravuje požiadavky na prístupovú cestu vo viacerých predpisoch. Otázka prístupovej cesty je však riešená pomerne útržkovito a neúplne.

Stavebný zákon

• Vyžaduje, aby územné rozhodnutie o umiestnení stavby (§ 39a ods. 2 písm. b)) a stavebné povolenie (§ 66 ods. 3 a 4) obsahovali určenie požiadaviek na „napojenie na pozemné komunikácie“.
• Uvádza, že prístup k stavbe môže byť zabezpečený z cesty, miestnej komunikácie alebo z účelovej komunikácie.

Samotný Stavebný zákon však nešpecifikuje podrobnosti o tom, ako ďaleko od stavby môže byť prístupová komunikácia, aké má mať rozmery či nosnosť. Tieto detaily sú prenechané na vykonávacie predpisy a technické normy.

Vyhláška č. 532/2002 Z. z. (ktorou sa ustanovujú podrobnosti o všeobecných technických požiadavkách na výstavbu)

• Podrobnejšie rozvádza požiadavky na pripojenie stavby na pozemné komunikácie (§ 7).
• Ustanovuje, že pripojenie musí byť kapacitne vyhovujúce a musí spĺňať požiadavky na bezpečné užívanie stavby a plynulé prevádzkovanie na priľahlých komunikáciách.
• Okrem toho sa vyžaduje splnenie požiadaviek na dopravnú obsluhu, parkovanie a prístup a použitie požiarnej techniky.
• Ak to účel stavby vyžaduje, musí byť zabezpečený aj prístup vozidiel na zásobovanie a priestor na státie vozidiel pri nakladaní a vykladaní.

Občiansky zákonník

• V prípade, že k nehnuteľnosti (najmä k stavbe) nie je zabezpečený prístup, Občiansky zákonník (§ 135c) umožňuje, aby súd zriadil vecné bremeno spočívajúce v práve cesty cez priľahlé pozemky. Takéto vecné bremeno je spravidla odplatné, teda vlastník zaťaženého pozemku má nárok na primeranú náhradu. Súd zriadi toto vecné bremeno len vtedy, ak prístup nemožno zabezpečiť inak. Vecné bremeno má trvalý charakter a je viazané na nehnuteľnosť.
• Občiansky zákonník upravuje aj tzv. núdzový prístup (§ 151o OZ), ktorý umožňuje vstup na cudzí pozemok v naliehavých prípadoch, napríklad na účely údržby alebo obhospodarovania nehnuteľnosti, alebo v prípade nebezpečenstva. Ide o zákonné vecné bremeno, ktoré nevyžaduje samostatné rozhodnutie, ale musí byť realizované v nevyhnutnej miere a za primeranú náhradu, ak účel nemožno dosiahnuť inak. Vlastník susedného pozemku je povinný takýto vstup strpieť. Dôležité je, že sa primárne týka údržby a obhospodarovania nehnuteľností, najmä poľnohospodárskej činnosti.

4. Možnosti zabezpečenia prístupovej cesty

Ak vaša nehnuteľnosť nemá právne zabezpečený prístup, existuje niekoľko ciest, ako ho zabezpečiť, hoci to často prináša ďalšie vybavovačky a finančné náklady:

• Dohoda s vlastníkom susedného pozemku: Ideálne riešenie je uzavrieť písomnú dohodu s vlastníkom susedného pozemku. Najčastejšie formy sú zmluva o zriadení vecného bremena (práva prechodu a prejazdu), nájomná zmluva na časť pozemku pre cestu, alebo zmluva o výpožičke. Vecné bremeno sa po vklade do katastra stáva trvalou súčasťou nehnuteľnosti a prechádza aj na budúcich vlastníkov.
• Súdne konanie: Ak sa so susedom nedohodnete, Občiansky zákonník umožňuje obrátiť sa na súd, ktorý môže zriadiť vecné bremeno práva cesty súdnou cestou. Súd však bude skúmať, či skutočne neexistuje iná možnosť a či je zriadenie vecného bremena opodstatnené. Takéto vecné bremeno je odplatné.
• Vyvlastnenie: V špecifických prípadoch a vo verejnom záujme, napríklad pri výstavbe diaľnic alebo iných verejnoprospešných stavieb, môže štát odňať alebo obmedziť vlastnícke právo k pozemku za primeranú náhradu. Hoci sa pojem "vyvlastniť pozemok" v minulosti nepoužíval v súvislosti s prvou pozemkovou reformou, pre moderné právo je to bežný inštitút.
• V rámci pozemkových úprav: Cieľom pozemkových úprav je komplexné a účelné usporiadanie vlastníctva pozemkov, čo môže zahŕňať aj riešenie prístupu k nim a budovanie poľných ciest. Nové pozemky, ktoré vzniknú v rámci pozemkových úprav, nadobúdajú vlastníci ako ich prví vlastníci (originárny spôsob nadobudnutia vlastníckeho práva), čo znamená, že na ne neprechádzajú pôvodné vecné bremená a iné vecné práva.
• Špecifické prípady:
  • Pri pozemných komunikáciách je potrebné rozlišovať medzi vlastníkom komunikácie (stavby) a vlastníkom pozemku pod ňou.
  • Pri bytových domoch platí, že ak pozemok pod bytovkou vlastní iný subjekt (napr. mesto), práva k pozemku vyplývajú z vecného bremena.
  • Pre lesné pozemky zákon ukladá povinnosť strpieť ich použitie na prípravu, výstavbu a údržbu zariadení slúžiacich na lesnícke meliorácie.
  • Pri záhradkových osadách existuje špecifická právna úprava užívania pozemkov a prístup k spoločným pozemkom.

Záver

Zabezpečenie prístupovej cesty je jedným z najdôležitejších právnych krokov pri nadobúdaní a užívaní nehnuteľnosti. Vždy si starostlivo overte právny stav prístupu k vášmu pozemku či stavbe, ideálne ešte pred kúpou. V prípade pochybností alebo problémov s prístupom, ktoré sú na Slovensku vzhľadom na roztrieštenú právnu úpravu pomerne časté, sa neváhajte obrátiť na advokáta, ktorý vám pomôže nájsť optimálne riešenie a ochráni vaše práva.

Často kladené otázky (FAQ):

1. Mám pozemok bez prístupovej cesty. Čo mám robiť?

Odpoveď: Ak k vášmu pozemku nevedie žiadna právne zabezpečená prístupová cesta, prvým krokom by mala byť snaha o dohodu so susednými vlastníkmi. Môžete navrhnúť zriadenie vecného bremena práva prechodu a prejazdu (odplatne) alebo uzavrieť nájomnú zmluvu. Ak dohoda nie je možná, môžete sa obrátiť na súd so žiadosťou o zriadenie tohto vecného bremena. Súd však posúdi, či nie je možné prístup zabezpečiť inak a či je zriadenie vecného bremena nevyhnutné. V núdzových prípadoch je možný aj dočasný prístup cez susedný pozemok, tzv. núdzový prístup, ktorý je zákonným vecným bremenom.

2. Je vecné bremeno práva cesty cez cudzí pozemok vždy bezplatné?

Odpoveď: Nie, v prípadoch, keď súd zriaďuje vecné bremeno práva cesty, je toto právo spravidla odplatné. Vlastník zaťaženého pozemku má nárok na primeranú náhradu. Výška náhrady môže byť dohodnutá medzi stranami, alebo ju určí súd. Aj pri zákonnom núdzovom prístupe sa poskytuje primeraná náhrada.

3. Môžem si svojpomocne vybudovať prístupovú cestu cez susedov pozemok, ak mi odmieta prístup?

Odpoveď: Nie, svojpomocné vybudovanie cesty na cudzom pozemku bez súhlasu vlastníka nie je prípustné a predstavovalo by neoprávnený zásah do jeho vlastníckeho práva. Takýto krok by mohol viesť k právnym sporom a povinnosti nahradiť škodu. Zákon síce umožňuje svojpomocne odvrátiť bezprostredne hroziaci neoprávnený zásah do práva, ale to sa týka akútnych situácií, nie dlhodobého riešenia prístupu. Naopak, v prípade stavebných prác na vašom pozemku, ktoré si vyžadujú dočasný vstup na susedný pozemok, môže stavebný úrad uložiť susedovi povinnosť tento vstup strpieť.

4. Aký je rozdiel medzi „prístupovou cestou“ a „napojením na pozemné komunikácie“?

Odpoveď: Pojem „prístupová cesta“ je častejšie používaný v bežnej hovorovej reči a zahŕňa nielen fyzickú cestu, ale aj akýkoľvek pozemok slúžiaci na prístup. V právnych predpisoch, najmä v Stavebnom zákone, sa skôr stretávame s odbornými termínmi ako „napojenie na pozemné komunikácie“ alebo „pripojenie na pozemné komunikácie“. Oba termíny v podstate vyjadrujú to isté – právnu možnosť dostať sa k nehnuteľnosti z verejnej komunikácie, pričom „napojenie“ môže zahŕňať aj chodník. Ide teda skôr o rozdiel v terminológii, pričom právne predpisy uprednostňujú presnejšie formulácie.

dátum: 12.01.2025

JUDr. Milan Ficek, advokát

Dobrý deň, pán advokát. Nedávno som zdedil pozemok, na ktorom by som si chcel postaviť rodinný dom. Zistil som však, že k pozemku nevedie žiadna oficiálna prístupová cesta a jediný možný prejazd je cez súkromný pozemok môjho suseda. Sused mi odmieta dať súhlas na prejazd, čím je môj pozemok prakticky nevyužiteľný a nemôžem ani podať žiadosť o stavebné povolenie. Aké sú moje právne možnosti na zabezpečenie prístupu k môjmu pozemku a môžem na jeho pozemku sám vybudovať cestu, ak sa nedohodneme?