Ako vybaviť stavebné povolenie - krok za krokom

Slovenská republika prešla kľúčovou legislatívnou zmenou, ktorá zásadne ovplyvňuje proces povoľovania stavieb. Od 1. apríla 2025 nadobudol účinnosť nový stavebný zákon č. 25/2025 Z. z. (ďalej len „nový zákon“), ktorý nahradil pôvodný zákon č. 50/1976 Zb. (tzv. starý stavebný zákon). Cieľom tejto reformy je predovšetkým digitalizácia, zrýchlenie a zjednodušenie stavebného konania. Pre bežného stavebníka, ktorý plánuje napríklad výstavbu rodinného domu, prináša nový zákon úplne zmenený postup, sústredený na jeden integrovaný proces: konanie o stavebnom zámere. Povieme si ako vybaviť stavebné povolenie krok za krokom.

Pre orientáciu v nových pravidlách a zabezpečenie právnej istoty je kľúčové pochopiť, čo táto zmena znamená pre konkrétne kroky vedúce k právoplatnému povoleniu stavby.

Nový Stavebný Zákon 25/2025: Čo mení proces získania stavebného povolenia?

Nový zákon mení zásadné princípy, na ktorých bola výstavba na Slovensku postavená takmer 50 rokov.

Od územného rozhodnutia k jedinému konaniu o stavebnom zámere

Najvýznamnejšou zmenou je zrušenie dvojstupňového konania. Podľa starého zákona bolo potrebné najprv získať územné rozhodnutie o umiestnení stavby a až následne stavebné povolenie. Nový zákon tieto kroky spája do jediného konania o stavebnom zámere. Stavebník podáva jednu elektronickú žiadosť so všetkými podkladmi a pripomienky dotknutých osôb sa podávajú v jednom spoločnom procese.

Digitalizácia a Portál výstavby: Koniec papierom

Celý proces povoľovania prechádza do plne elektronickej podoby prostredníctvom Informačného systému stavebníctva (Portál výstavby - URBION). Kým v minulosti ste museli obísť desiatky úradov s hrubými zväzkami papierovej dokumentácie, dnes projektant nahráva dokumentáciu do systému. Systém automaticky upozorní dotknuté orgány (napr. úrad životného prostredia, obec) a zabezpečí komunikáciu online. Žiadosť sa podáva elektronicky, pričom Portál výstavby kontroluje formálne náležitosti, čím sa minimalizujú chyby a oneskorenia. Fyzické osoby (bežní stavebníci) majú možnosť podávať žiadosť aj v listinnej forme až do 31. marca 2029.

Zrýchlenie konania: Princíp Fikcie súhlasu

Fikcia súhlasu ("Legal Fiction of Consent") je právny nástroj, ktorý má eliminovať prieťahy spôsobené nečinnosťou úradov alebo dotknutých osôb. Ak sa dotknutý orgán (napr. obec, životné prostredie) alebo dotknutá právnická osoba (napr. správca inžinierskych sietí) nevyjadrí k stavebnému zámeru v stanovenej lehote (štandardne 30 dní), považuje sa to za súhlas. Lehoty pre zložité stavby môžu byť 60 – 90 dní. Napríklad, ak správca siete neodošle stanovisko k napojeniu rodinného domu do 30 dní, toto mlčanie sa považuje za súhlas.

Ako ovplyvňuje zákon jednoduché a drobné stavby (Rodinný dom)

Nový zákon predefinuje kategórie stavieb, najmä v prospech menších stavieb.

• Drobná stavba: Po novom ide o stavby nepevne spojené so zemou s plochou do 50 m² a výškou do 5 m, umiestnené minimálne 2 m od hranice pozemku a mimo verejných priestranstiev. Tieto stavby (ako napr. altánok, malá kôlňa, bazén do 25 m²/3 m hĺbky) nevyžadujú ani stavebné povolenie, ani ohlásenie. Ak je však drobná stavba umiestnená bližšie k hranici ako 2 m alebo je pevne spojená so zemou, je potrebné ju ohlásiť.
• Jednoduchá stavba: Patria sem najmä obytné budovy s najviac tromi bytmi a zastavanou plochou do 300 m² (typický rodinný dom). Tieto stavby síce stále vyžadujú rozhodnutie o stavebnom zámere, ale procesná náročnosť a rozsah dokumentácie sú zjednodušené.

Čierne stavby a striktný zákaz dodatočnej legalizácie

Nový zákon ruší možnosť dodatočnej legalizácie čiernych stavieb (tzv. dodatočné povolenie), ktorá bola bežná podľa starého zákona. Stavby postavené bez overeného projektu stavby alebo v rozpore s ním, ktoré vzniknú po 1. apríli 2025, sa považujú za nepovolené stavebné práce a stavebný inšpektorát nariadi ich odstránenie (zbúranie). Zodpovednosť nesie nielen stavebník, ale aj projektant, stavebný dozor a zhotoviteľ.

Pre stavby postavené pred 31. marcom 2025, ktoré sú nelegálne, platí prechodné obdobie do 31. marca 2029, počas ktorého môže vlastník požiadať o dodatočnú legalizáciu podľa starých predpisov.

Postup krok za krokom: Ako prebieha konanie o stavebnom zámere?

Konanie o stavebnom zámere nahrádza pôvodné stavebné konanie a kladie veľký dôraz na prípravnú fázu, ktorú zabezpečuje primárne projektant/procesný zástupca. Ako vybaviť stavebné povolenie - krok za krokom:

Krok 1: Projektová dokumentácia a stavebný zámer (Úloha projektanta)

Stavebník musí zabezpečiť vypracovanie projektovej dokumentácie autorizovaným projektantom. Stupňami projektovej dokumentácie sú okrem iného stavebný zámer (textové a grafické vyjadrenie architektonického a základného stavebného riešenia) a projekt stavby. Projektant preberá úlohu kooperátora. Ak ide o zložitejšiu stavbu (napr. bytový dom), môže stavebník poveriť generálneho projektanta.

Krok 2: Získavanie stanovísk (Obec a inžinierske siete)

Tento krok je esenciálny, pretože nahrádza väčšinu predchádzajúceho územného konania. Projektant (alebo stavebník) sprístupní dokumentáciu v elektronickom systéme URBION a vyžiada si stanoviská:

1. Záväzné stanovisko orgánu územného plánovania: Vyjadrenie obce alebo mesta o súlade stavby so záväznou časťou územného plánu. Obec má na jeho vydanie 30, 60 alebo 90 dní, inak nastáva fikcia súhlasu.
2. Záväzné stanoviská dotknutých orgánov: Vyjadrenia od orgánov štátnej správy chrániacich osobitné záujmy (napr. okresný úrad ochrany životného prostredia, pamiatkový úrad).
3. Záväzné vyjadrenia dotknutých právnických osôb: Najmä správcovia inžinierskych sietí (elektrina, plyn, voda/kanalizácia).

Projektant následne vypracuje Správu o prerokovaní stavebného zámeru, v ktorej vyhodnotí všetky pripomienky a stanoviská a prípadné rozpory sa snaží odstrániť v prípravnej fáze.

Krok 3: Podanie žiadosti na stavebný úrad (formulár)

Stavebník podáva žiadosť o začatie konania o stavebnom zámere elektronicky prostredníctvom formulára v systéme URBION. Je dôležité dbať na úplnosť dokumentácie.

Prílohy k žiadosti zahŕňajú:

• Projektovú dokumentáciu stavby.
• Správu o prerokovaní stavebného zámeru (vrátane všetkých získaných stanovísk).
• Doklady preukazujúce právo k pozemku alebo stavbe.
• Vyhlásenie o stavebnom dozore (ak sa stavia svojpomocne).
• Prípadne súhlasy susedov (ak stavba zasahuje k hranici pozemku - menej ako 2 m).

Krok 4: Priebeh konania a vydanie rozhodnutia o stavebnom zámere

Stavebným úradom prvého stupňa naďalej zostáva obec. Stavebný úrad posúdi súlad projektu s územným plánom, predpismi a zohľadní námietky.

Lehoty: Stavebný úrad má povinnosť rozhodnúť do 30 dní odo dňa, keď je žiadosť úplná. V zložitejších prípadoch alebo pri ústnom pojednávaní je lehota 60 dní.

Ak úrad rozhodne kladne, vydá elektronické rozhodnutie o stavebnom zámere. Proti rozhodnutiu je možné podať odvolanie, ktoré rieši regionálny úrad Úradu pre územné plánovanie a výstavbu SR (UÚPV). Ak sused podá námietku a dohoda nie je možná, úrad konanie preruší a vyzve účastníka, aby podal návrh na rozhodnutie súdu.

Krok 5: Realizácia, kolaudácia a digitálny stavebný denník

Pred začatím prác je stavebník povinný oznámiť stavebnému úradu začatie prác, vrátane identifikačných údajov o zhotoviteľovi a stavbyvedúcom. Kľúčovým prvkom je zavedenie digitálneho stavebného denníka, ktorý sa vedie elektronicky a zaznamenáva celý priebeh výstavby.

Po dokončení stavby sa podáva žiadosť o kolaudáciu (povolenie na užívanie) elektronicky. Kolaudácia sa vyžaduje pre novú stavbu alebo zmenu dokončenej stavby.

Prílohy ku kolaudácii (Jednoduchá stavba/Rodinný dom): Digitálny stavebný denník, dokumentácia skutočného zhotovenia stavby, geodetické zameranie, energetický certifikát budovy a revízne správy.

Stavebný úrad vykoná kolaudačnú obhliadku do 30 dní od jej oznámenia a ak je stavba spôsobilá na prevádzku, vydá kolaudačné osvedčenie do 15 dní.

Zodpovednosť, kontrola a sankcie v procese povoľovania stavieb

Nový zákon sprísňuje zodpovednosť a kontrolu, pričom vznikajú nové orgány: Úrad pre územné plánovanie a výstavbu SR (UÚPV) a regionálne úrady (ktoré fungujú aj ako stavebné inšpektoráty). Tie sú dôležité pri otázke ako vybaviť stavebné povolenie.

Zvýšená zodpovednosť projektantov a zhotoviteľov

• Projektant: Má zodpovednosť za vypracovanie stavebného zámeru a projektu stavby v súlade s územným plánom, technickými normami a zabezpečením všetkých stanovísk. Je zodpovedný za úplnosť projektovej dokumentácie.
• Zhotoviteľ a Stavbyvedúci: Zodpovedajú za odborné vedenie stavby a súlad s overeným projektom. Pri porušení zákona môže stavebný inšpektorát pokutovať priamo zhotoviteľa.

Sankcie za porušenie: Odstránenie stavby (zbúranie)

Štátny stavebný dohľad vykonávajú stavební inšpektori (regionálne úrady UÚPV), ktorí kontrolujú súlad prác s overeným projektom. V prípade zistenia nepovolených stavebných prác (čiernych stavieb po 1. 4. 2025) hrozí nariadenie odstránenia stavby.

Pokuty pre právnické osoby za zhotovovanie stavby bez overeného projektu alebo v rozpore s ním sa pohybujú od 10 000 € do 150 000 €. Užívanie stavby bez kolaudačného osvedčenia môže byť pokutované sumou 10 000 € až 150 000 €.

Starý a Nový Zákon o stavebnom povolení: Kľúčové rozdiely

Nový stavebný zákon prináša zásadné zmeny s cieľom modernizácie a zefektívnenia stavebných procesov. Kľúčové rozdiely sú zhrnuté v porovnaní:

Záverom

Nový stavebný zákon č. 25/2025 Z. z. predstavuje komplexnú a radikálnu zmenu stavebného práva. Pre stavebníkov to znamená posun od rozsiahlej byrokracie k digitalizovanému a transparentnému konaniu. Zásadné je najmä zjednotenie konania, skrátenie lehôt prostredníctvom fikcie súhlasu a presunutie zodpovednosti za bezchybnú prípravu na projektantov. Kľúčom k úspechu je dokonalá príprava a spolupráca s kvalifikovaným projektantom, ktorý zabezpečí všetky podklady a prerokovania v digitálnom prostredí. Ak stavebník dodrží všetky kroky a podá kompletnú žiadosť, proces by sa mal zmestiť do cieľových 30 až 60 dní.

Z právneho hľadiska je najväčšou zmenou striktný zákaz dodatočnej legalizácie nových čiernych stavieb. Preto je dnes nevyhnutné začať stavať až s právoplatným rozhodnutím o stavebnom zámere a overeným projektom.

autor: JUDr. Milan Ficek, odborník na stavebné právo

zdroje:

Stavebný zákon č. 25/2025 Z.z. (nový - od 1.4.2025)

Stavebný zákon č. 50/1976 Zb. (starý)

Mohlo by vás zaujímať
Stavba oplotenia: nový stavebný zákon verzus starý (porovnanie úpravy)
Sused ignoruje stavebný zákon. Je právo na mojej strane?

Dobrý deň pán advokát, plánujeme postaviť rodinný dom (jednoduchú stavbu) po 1. apríli 2025. Predtým sme počuli o dlhom procese, kde sa muselo získať najskôr územné rozhodnutie a až potom stavebné povolenie. Znamená to, že nový zákon č. 25/2025 Z. z. tento dvojstupňový proces ruší? Taktiež ma veľmi znepokojuje informácia o tzv. čiernych stavbách. Ak by sme omylom stavali bez overeného projektu stavby alebo v rozpore s ním, aké sú pre nás riziká? Platí ešte možnosť dodatočnej legalizácie, ako to bolo bežné v minulosti, alebo sa to po novom zákone, platnom od 1. apríla 2025, zásadne zmenilo? Chceme sa vyhnúť akýmkoľvek sankciám.

Mohlo by vás zaujímať
Prístupová cesta k domu cez pozemky štátu (ŽSR)?
Ako zmeniť hotel na bytový dom?
Susedský spor pre umiestnenie stavby
Konzultácia na stavebnom úrade
Stavebné povolenie a námietky suseda ?