Inžinierske siete cez cudzí pozemok

Vystavanie inžinierskych sietí cez cudzí pozemok je podľa novej legislatívy účinnej od roku 2025 možné realizovať buď na základe zmluvnej dohody s vlastníkom pozemku formou vecného bremena, alebo v prípade verejného záujmu (energetika, líniové stavby) na základe zákonného oprávnenia či vyvlastnenia, pričom vlastníkovi vždy prislúcha primeraná náhrada.

Nový stavebný zákon č. 25/2025 Z. z. a novelizovaná energetická legislatíva zásadne menia proces povoľovania týchto stavieb, zavádzajú digitalizáciu cez systém URBION a sprísňujú pravidlá pre nelegálne stavby. Tento článok slúži ako komplexný právny sprievodca pre vlastníkov pozemkov aj investorov, ktorý vysvetľuje nové procesné pravidlá, nároky na náhradu a limity vlastníckeho práva po novele stavebného zákona v roku 2025. Siete postavené do účinnosti nového zákona musia byť legalizované do 31.3.2029.

Právny rámec umiestňovania sietí: Zmluva vs. Zákon

Základným východiskom pri umiestňovaní inžinierskych sietí (vodovod, kanalizácia, plyn, elektrina, optika) na cudzom pozemku je snaha o dohodu. Podľa Občianskeho zákonníka a súvisiacich predpisov je ideálnym stavom zriadenie zmluvného vecného bremena, ktoré sa zapisuje do katastra nehnuteľností. Ak však k dohode nedôjde, do hry vstupujú sektorové zákony (Zákon o energetike, Zákon o elektronických komunikáciách), ktoré v určitých prípadoch priznávajú prevádzkovateľom sietí právo zriadiť vedenie aj bez súhlasu vlastníka, ak ide o verejný záujem a stavbu mimo zastavaného územia obce.

V praxi našej advokátskej kancelárie sa často stretávame s klientmi, ktorí sú prekvapení, že energetický podnik môže vstúpiť na ich pozemok a zriadiť vedenie legálne aj bez ich aktívneho súhlasu, pokiaľ splní oznamovaciu povinnosť. Pri zastupovaní vlastníkov v takýchto prípadoch dôsledne skúmame, či boli splnené všetky zákonné podmienky pre vznik takéhoto zákonného vecného bremena a či investor neprekročil svoje oprávnenia.

Nový stavebný zákon č. 25/2025 Z. z., ktorý nadobudol účinnosť 1. apríla 2025, priniesol do tejto oblasti revolúciu zrušením dvojstupňového konania (územné a stavebné) a zavedením jedného konania o stavebnom zámere. To znamená, že otázka umiestnenia siete a práva k cudzím pozemkom sa rieši v jednom koncentrovanom procese, čo kladie vyššie nároky na ostražitosť vlastníkov nehnuteľností už v ranom štádiu prípravy stavby.

Nové procesné pravidlá od roku 2025: Koniec papierovačiek?

Najvýraznejšou zmenou pre roky 2025 a 2026 je plná digitalizácia procesu cez portál výstavby a informačný systém URBION. Všetky podania, vrátane žiadostí o povolenie inžinierskych sietí, sa realizujú elektronicky. Pre inžinierske siete, ktoré majú líniový charakter a zasahujú množstvo parciel, to znamená zefektívnenie komunikácie, ale aj prísne formálne nároky na dokumentáciu.

Systém URBION neodpúšťa formálne chyby – ak podanie nespĺňa predpísanú štruktúru podľa vyhlášky č. 60/2025 Z. z., systém ho automaticky vráti. 

Zásadným inštitútom, ktorý má urýchliť výstavbu sietí, je tzv. fikcia súhlasu. Ak sa dotknutý orgán alebo obec nevyjadrí k stavebnému zámeru v stanovenej lehote (zvyčajne 30 až 60 dní pri zložitých stavbách), predpokladá sa, že so zámerom súhlasí. Toto opatrenie je dvojsečnou zbraňou – pre investora je to nástroj proti nečinnosti úradov, no pre vlastníkov susedných nehnuteľností to znamená nutnosť aktívne sledovať elektronickú úradnú tabuľu, aby nepremeškali lehotu na podanie námietok.

Energetické siete a zákonné vecné bremená (Zmeny 2026)

Osobitný režim platí pre elektrické a plynové vedenia. Podľa novely Zákona o energetike, ktorej kľúčové časti nadobúdajú účinnosť v roku 2026, vzniká oprávnenie prevádzkovateľa k cudzím pozemkom priamo zo zákona a do katastra sa zapisuje záznamom. Toto oprávnenie zahŕňa právo vstupu na pozemok za účelom výstavby, údržby či odstraňovania poruchových stavov, ako aj právo odstraňovať porasty.

Z praxe pri zastupovaní poškodených vlastníkov vidím, že najčastejším problémom nie je samotná existencia vedenia, ale spôsob, akým sa realizuje vstup na pozemok. Zákon síce ukladá povinnosť informovať vlastníka o vstupe (okrem havárií), no realita býva iná. V prípadoch, ktoré riešime, často vymáhame náhradu škody spôsobenú ťažkou technikou pri údržbe sietí, kedy prevádzkovateľ nesplnil svoju povinnosť uviesť pozemok do pôvodného stavu.

Dôležitým aspektom je aj nové vymedzenie ochranných a bezpečnostných pásiem pre rok 2026. Napríklad pri vysokotlakových plynovodoch môže bezpečnostné pásmo dosahovať až 200 metrov, čo de facto znemožňuje akúkoľvek ďalšiu výstavbu na dotknutom pozemku. Vlastník musí toto obmedzenie strpieť, no má právo na finančnú kompenzáciu.

Finančná náhrada: Na čo máte nárok a dokedy?

Právo na primeranú jednorazovú náhradu za obmedzenie vlastníckeho práva je ústavne garantované. V prípade zákonných vecných bremien (energetika, telekomunikácie) zákon stanovuje prísne lehoty na uplatnenie tohto nároku. Vlastník si musí nárok uplatniť u držiteľa povolenia (napr. elektrárne, plynárne) do dvoch rokov odo dňa, keď sa o obmedzení dozvedel, najneskôr však do troch rokov od vzniku obmedzenia (zápisu do katastra).

V konaniach, kde zastupujem vlastníkov pozemkov, sa často stretávam s tým, že klienti túto lehotu premeškajú, pretože čakajú na výzvu od podniku. Je dôležité vedieť, že ide o prekluzívnu lehotu – ak ju zmeškáte, nárok na peniaze definitívne zaniká. Našim klientom preto odporúčame konať okamžite po doručení oznámenia o výstavbe alebo po zistení zápisu ťarchy v katastri.

Výška náhrady by mala zodpovedať miere zníženia trhovej hodnoty pozemku. Ak sa s podnikom nedohodnete, výšku určí súd na základe znaleckého posudku. Vzorec je v princípe jednoduchý: rozdiel medzi hodnotou pozemku bez bremena a s bremenom, plus prípadné škody na úrode či porastoch.

Vodovody a kanalizácie: Verejný záujem a zákaz dividend

Rok 2025 priniesol významnú novelu zákona o verejných vodovodoch, ktorá reagovala na kritický stav infraštruktúry. Vodárenské spoločnosti majú po novom zakázané vyplácať dividendy z regulovaných činností a musia zisk reinvestovať do obnovy sietí. To v praxi znamená očakávaný nárast investičných akcií a s tým spojené častejšie zásahy do cudzích pozemkov pri budovaní nových trás vodovodov a kanalizácií.

Pri klientoch – obciach, ktorým poskytujeme právne poradenstvo, vidíme zvýšený tlak na vysporiadanie pozemkov pod existujúcimi aj plánovanými vodovodmi. Novela posilňuje postavenie štátu a zavádza predkupné právo na podiely vo vodárňach, čo naznačuje, že výstavba tejto infraštruktúry bude ešte viac vnímaná ako strategický verejný záujem, pri ktorom bude ťažšie brániť sa umiestneniu siete na pozemku, ak neexistuje iná technická alternatíva.

Problematika "čiernych" inžinierskych sietí a ich legalizácia

Nový stavebný zákon zaviedol radikálny rez v prístupe k nepovoleným stavbám. Pre inžinierske siete postavené po 1. apríli 2025 už neexistuje možnosť dodatočného stavebného povolenia. Ak niekto postaví sieť "načierno", úrad musí nariadiť jej odstránenie. Toto je zásadná zmena oproti minulosti, kedy sa často stavalo bez povolení a spoliehalo sa na dodatočnú legalizáciu.

Z praxe viem, že najväčšie riziko hrozí pri kúpe starších nehnuteľností, kde siete nemusia byť zakreslené. Pre staršie stavby (postavené medzi rokmi 1990 a 2025) zákon ponúka prechodné obdobie do 31. marca 2029, počas ktorého je možné požiadať o preskúmanie spôsobilosti stavby na užívanie.

V prípadoch, ktoré riešime v kancelárii, pomáhame klientom využiť túto poslednú "amnestiu". Podmienkou je preukázať, že stavba je technicky bezpečná, neporušuje územný plán a vlastník má vysporiadaný vzťah k pozemku. Ak vlastníte pozemok, cez ktorý vedie stará nezakreslená rúra, je teraz ten správny čas situáciu právne doriešiť, kým to zákon umožňuje.

Vyvlastnenie: Krajné riešenie vo verejnom záujme

Ak sa investor (štát, obec, energetický podnik) nedohodne s vlastníkom pozemku a ide o stavbu vo verejnom záujme definovanú v územnom pláne, zákon o vyvlastňovaní umožňuje odňatie alebo obmedzenie vlastníckeho práva. Vyvlastnenie je však prípustné len v nevyhnutnej miere a za primeranú náhradu, pričom vyvlastniteľ musí preukázať, že sa pokúsil o dohodu.

Pri zastupovaní klientov vo vyvlastňovacom konaní sa zameriavame na kontrolu toho, či bola ponuka na dohodu férová a či je zásah do vlastníctva naozaj nevyhnutný. Často sa nám podarí preukázať, že trasovanie siete je možné upraviť tak, aby pozemok klienta zaťažilo menej, čím sa vyvlastneniu predíde alebo sa minimalizuje jeho rozsah.

Novinkou je, že pri líniových stavbách (cesty, siete) sa upúšťa od povinnosti poskytnúť náhradný pozemok a preferuje sa peňažná náhrada. Vyvlastňovacím orgánom je v prvom stupni okresný úrad v sídle kraja, pričom metodické vedenie preberá nový Úrad pre územné plánovanie a výstavbu SR.

Susedské vzťahy a drobné stavby (Prípojky)

Nový stavebný zákon zjednodušil režim pre drobné stavby a prípojky. Prípojky inžinierskych sietí sa často považujú za drobné stavby, ktoré si vyžadujú len ohlásenie, ak spĺňajú parametre (napr. do 50 m2 zastavanej plochy pri súvisiacich objektoch).

V praxi sa však často stretávame so spormi, keď sused odmietne dať súhlas na prekopanie svojho pozemku kvôli prípojke. Hoci nový zákon zužuje okruh účastníkov konania, priami susedia majú stále právo namietať, ak stavba zasahuje do ich práv. Ak sused nesúhlasí bezdôvodne, je možné domáhať sa práva na súde, prípadne v konaní o stavebnom zámere, kde stavebný úrad posúdi námietky.

Záver

Výstavba inžinierskych sietí cez cudzí pozemok je v rokoch 2025 a 2026 procesom, ktorý si vyžaduje precíznosť a znalosť nových digitálnych postupov. Pre investorov je kľúčové dodržiavať formálne náležitosti v systéme URBION a využívať inštitút stavebného zámeru. Pre vlastníkov pozemkov je životne dôležité strážiť si lehoty – či už na pripomienkovanie zámerov, alebo na uplatnenie finančnej náhrady, ktorá im zo zákona patrí. Ignorovanie úradných zásielok alebo elektronickej úradnej tabule môže viesť k trvalému znehodnoteniu nehnuteľnosti bez možnosti efektívnej obrany.

FAQ: Najčastejšie otázky o inžinierskych sieťach na cudzom pozemku

1. Môžem odmietnuť zriadenie elektrického vedenia cez môj pozemok? Väčšinou nie, ak ide o verejný záujem. Energetický zákon priznáva podnikom oprávnenie zriaďovať vedenia na cudzích pozemkoch vo verejnom záujme (zákonné vecné bremeno), vy však máte právo na finančnú náhradu za toto obmedzenie.

2. Dokedy si môžem uplatniť nárok na peniaze za stĺp alebo rúru na mojom pozemku? Lehota je 2 roky odo dňa, keď ste sa o tom dozvedeli, najneskôr však 3 roky od zápisu vecného bremena do katastra. Ak túto lehotu zmeškáte, nárok na vyplatenie náhrady vám definitívne zaniká,.

3. Čo ak mám na pozemku starú sieť, ktorá nie je zapísaná v katastri? Ak bola postavená do 31. marca 2025, je možné požiadať o preskúmanie jej spôsobilosti na užívanie (dodatočnú legalizáciu) do 31. marca 2029. Po tomto termíne už legalizácia nebude možná a stavba sa môže stať predmetom konania o odstránení,.

4. Musí mi sused dovoliť prechod prípojky cez jeho pozemok? Automaticky nie, pokiaľ nejde o vyvlastnenie vo verejnom záujme. Ideálne je zriadiť zmluvné vecné bremeno; ak dohoda nie je možná a neexistuje iná trasa, v krajnom prípade môže o práve prechodu rozhodnúť súd alebo vyvlastňovací orgán, ak sú splnené zákonné podmienky nevyhnutnosti prístupu k sieťam.

Dobrý deň, chcel by som si u vás dohodnúť konzultáciu. Je to možné?