Líniové stavby a nový stavebný zákon 2025

Aké práva a povinnosti majú vlastníci pozemkov pri líniových stavbách podľa novej legislatívy?

Podľa nového Stavebného zákona č. 25/2025 Z. z. sa pri líniových stavbách, ako sú inžinierske siete alebo dopravná infraštruktúra, uplatňuje špecifický procesný režim, v ktorom sa doručovanie oznámení pri počte účastníkov nad 20 vykonáva formou verejnej vyhlášky a námietky je nutné uplatniť v striktnej lehote, inak na ne orgán neprihliada.

Líniová stavba je legislatívne definovaná ako inžinierska stavba, ktorá tvorí súvislú, stavebno-technicky a prevádzkovo neprerušovanú líniu, pričom typickými príkladmi sú diaľnice, vodovody, plynovody či vedenia elektronickej komunikačnej siete,. Nová právna úprava nahrádza doterajší dvojstupňový proces jedným konaním o stavebnom zámere, v ktorom sa rozhoduje o umiestnení stavby aj podmienkach jej realizácie, čo kladie zvýšené nároky na procesnú aktivitu dotknutých vlastníkov.

Z praxe v našej advokátskej kancelárii vyplýva, že klienti si často zamieňajú režim bežných prípojok stavieb s líniovými stavbami, avšak zákon výslovne stanovuje, že prípojky, ktoré nie sú priamou súčasťou hlavnej siete, sa za líniové stavby nepovažujú, a preto pri nich platia odlišné pravidlá.

Digitalizácia konania a doručovanie verejnou vyhláškou

Nový stavebný zákon zavádza plnú elektronizáciu prostredníctvom informačného systému URBION, kde sa ukladá všetka dokumentácia stavby. V prípade líniových stavieb, ktoré spravidla zasahujú veľký počet vlastníkov, zákon stanovuje povinnosť doručovania verejnou vyhláškou, ak je počet účastníkov konania väčší ako 20, alebo ak konaniu predchádzal proces EIA. Dokument vyvesený na úradnej tabuli sa po uplynutí zvyčajne 15 dní považuje za doručený, čím nastáva fikcia doručenia.

Najčastejšou chybou, ktorú v praxi vidím, je pasivita vlastníkov, ktorí čakajú na doručenie písomnej zásielky do vlastných rúk, zatiaľ čo konanie právoplatne prebehne prostredníctvom verejnej vyhlášky na webe obce, čím klienti strácajú možnosť podať včasné námietky.

Ochranné pásma vs. vecné bremená

Ochranné pásmo predstavuje legislatívne vymedzenú zónu v bezprostrednej blízkosti infraštruktúry, v ktorej platí zákaz umiestňovania stavieb, vysádzania trvalých porastov či vykonávania zemných prác bez súhlasu prevádzkovateľa. Porušenie týchto zákazov je klasifikované ako priestupok s možnou pokutou až do 200 000 eur a nariadením odstránenia stavby. Je nutné rozlišovať medzi ochranným pásmom, ktoré vzniká priamo zo zákona (ex lege), a zmluvným vecným bremenom zapísaným v katastri nehnuteľností.

V prípadoch, ktoré riešime, postupujeme tak, že dôkladne skúmame právny titul zásahu do pozemku, pretože kým pri zriadení vecného bremena má vlastník takmer vždy nárok na náhradu, pri zákonných ochranných pásmach (napríklad pri cestách) osobitné predpisy často priamy nárok na finančné odškodnenie za samotnú existenciu pásma nepriznávajú.

Vyvlastnenie ako krajný prostriedok (Ultima ratio)

Ak nedôjde k dohode medzi investorom a vlastníkom pozemku, zákon umožňuje vyvlastnenie alebo obmedzenie vlastníckeho práva, avšak len pri splnení prísnych podmienok: existencia verejného záujmu, preukázaná nemožnosť dohody, nevyhnutný rozsah zásahu a poskytnutie primeranej náhrady. Vyvlastňovacie konanie sa začína na návrh, ktorý musí obsahovať dôkazy o tom, že pokus o dohodu zlyhal, pričom pasivita vlastníka na výzvu (neodpovedanie do 15 dní) sa považuje za odmietnutie dohody.

Pri klientoch pripravujeme podklady tak, aby sme v prípade hrozby vyvlastnenia aktívne rozporovali výšku navrhovanej náhrady, ktorá sa musí určovať podľa trhovej ceny v danom čase a mieste, keďže znalecké posudky predkladané investormi často nezohľadňujú reálnu hodnotu nehnuteľnosti.

Procesná obrana a uplatňovanie námietok

V konaní o stavebnom zámere platí zásada koncentrácie, čo znamená, že účastníci musia svoje námietky a pripomienky uplatniť najneskôr na ústnom pojednávaní alebo v určenej lehote. Na námietky podané po tejto lehote odvolací orgán neprihliada. Stavebník je povinný preukázať vzťah k pozemku (vlastníctvo, nájom, vecné bremeno), avšak pri líniových stavbách s možnosťou vyvlastnenia postačuje preukázať tieto práva až v neskoršej fáze pri žiadosti o overenie projektu stavby (§ 29 ods. 1).

V konaniach, ktoré zastupujem, sa najčastejšie rieši problém nedostatočnej vecnosti námietok, preto klientom vždy odporúčam formulovať pripomienky presne s uvedením konkrétneho porušenia práv, namiesto všeobecného vyjadrenia nesúhlasu, ktoré úrad spravidla zamietne.

Často kladené otázky (FAQ)

Kedy sa o líniovej stavbe dozviem, ak mi nepríde doporučený list? Oznámenie o začatí konania sa pri počte účastníkov nad 20 doručuje verejnou vyhláškou vyvesenou na úradnej tabuli a webovom sídle obce alebo v systéme URBION. Zákon uplatňuje fikciu doručenia, čo znamená, že po 15 dňoch zverejnenia sa písomnosť považuje za doručenú bez ohľadu na to, či ste ju čítali, preto je nutné pravidelne sledovať elektronické úradné tabule.

Mám automaticky nárok na finančnú náhradu za ochranné pásmo na mojom pozemku? Nie vždy, pretože ochranné pásmo je verejnoprávne obmedzenie vyplývajúce priamo zo zákona a nie je totožné so zmluvným vecným bremenom. Kým za zriadenie vecného bremena alebo vyvlastnenie patrí primeraná náhrada, pri samotnej existencii ochranného pásma (napr. pri cestách) zákon v mnohých prípadoch nárok na odškodnenie nepriznáva, pokiaľ to neustanovuje osobitný predpis.

Čo sa stane, ak nestihnem podať námietky v stanovenej lehote? Ak premeškáte lehotu na podanie námietok v prvostupňovom konaní o stavebnom zámere, na vaše neskoršie pripomienky orgán neprihliada. Uplatňuje sa zásada koncentrácie konania, čo v praxi znamená stratu možnosti efektívne ovplyvniť trasovanie stavby alebo podmienky jej realizácie na vašom pozemku.

Môže štát vyvlastniť môj pozemok pre akúkoľvek stavbu? Nie, vyvlastnenie je možné len pre účely presne vymedzené zákonom, ktoré predstavujú verejný záujem, ako sú diaľnice, dráhy alebo energetické diela. Vyvlastnenie je prípustné len vtedy, ak cieľ nemožno dosiahnuť dohodou, vyvlastňuje sa len v nevyhnutnom rozsahu a za primeranú náhradu.

Dobrý deň, chcel by som si u vás dohodnúť konzultáciu, je to možné?