Preskúmanie spôsobilosti stavby na užívanie: Ako legalizovať čiernu stavbu do roku 2029?

Preskúmanie spôsobilosti stavby na užívanie je mimoriadny právny inštitút podľa § 140d stavebného zákona, ktorý umožňuje vlastníkom dodatočne legalizovať stavby postavené bez povolenia alebo v rozpore s ním v období od 1. januára 1990 do 31. marca 2025, ak spĺňajú zákonné technické a majetkovoprávne podmienky.

Tento proces predstavuje formu legislatívnej amnestie a reakciu na zmeny v stavebnej legislatíve, pričom cieľom je vysporiadať historické „čierne stavby“ pred plným nástupom prísnejších pravidiel nového zákona o výstavbe. Výsledné rozhodnutie stavebného úradu nahrádza kolaudačné rozhodnutie a umožňuje zápis stavby do katastra nehnuteľností. Proces sa vzťahuje na dokončené a užívané stavby, nie na rozostavané objekty.

Kľúčové termíny a podmienky legalizácie

Pre úspešné využitie tohto inštitútu je rozhodujúce časové ohraničenie vzniku stavby. Pôvodný termín bol novelou posunutý, a preto sa preskúmanie týka stavieb zhotovených a užívaných bez povolenia od 1. januára 1990 do 31. marca 2025. Žiadosť o tento proces je možné podať najneskôr do 31. marca 2029. Po tomto dátume už nebude možné využiť tento zjednodušený režim.

Z praxe v našej kancelárii vidím, že klienti často nevedia presne určiť, do ktorého časového pásma ich stavba spadá, čo je kritické, pretože stavby pred rokom 1990 majú iný, jednoduchší režim. Pri klientoch, ktorých zastupujem, vždy najskôr dôkladne analyzujeme dátum vzniku a užívania stavby, aby sme zvolili správny právny postup a predišli zamietnutiu žiadosti.

Základné podmienky pre kladné rozhodnutie

Aby stavebný úrad vydal rozhodnutie o spôsobilosti stavby na užívanie, vlastník musí kumulatívne splniť niekoľko podmienok. Stavba nesmie ohrozovať život a musí byť technicky bezpečná (statika, požiarna bezpečnosť). Zároveň nesmie byť postavená v ochranných pásmach (napr. pod elektrickým vedením alebo v záplavovom území) bez súhlasu prevádzkovateľa siete.

Najčastejšou chybou, ktorú vidím u ľudí, ktorí si podávajú návrh sami, je podcenenie majetkovoprávneho usporiadania pozemku pod stavbou. V prípadoch, ktoré riešime, klientom pomáhame najskôr zabezpečiť právny titul k pozemku – či už odkúpením alebo zriadením vecného bremena – pretože bez preukázania vzťahu k pozemku stavebný úrad proces nezačne.

Súlad s územným plánom: Výhoda „benefičného“ posudzovania

Zákonodarca zaviedol v tomto procese dôležitý benefit pre vlastníkov čiernych stavieb. Súlad stavby s územnoplánovacou dokumentáciou sa posudzuje buď k času zhotovenia stavby, alebo k času preskúmania, a to podľa toho, ktorá skutočnosť je pre vlastníka priaznivejšia. To znamená, že ak stavba vyhovovala územnému plánu v roku 1995, ale dnes už nie, stále ju možno legalizovať.

Pri klientoch pripravujeme podklady tak, aby sme využili práve túto flexibilitu zákona. Z praxe viem, že mnohé stavby by podľa dnešných prísnych regulatívov neprešli, ale úspešne preukážeme ich súlad s územným plánom platným v čase ich výstavby, čím zachránime nehnuteľnosť pred odstránením.

Potrebná dokumentácia a revízie

K žiadosti je nutné priložiť rozsiahly súbor dokladov. Kľúčová je projektová dokumentácia skutočného realizovania stavby (pasport), geometrický plán a revízne správy (elektroinštalácia, plyn, komín, bleskozvod). Stavebný úrad vykonáva povinnú obhliadku, na ktorej overuje, či stavba zodpovedá predloženým dokladom a neohrozuje bezpečnosť.

Klientom, ktorých sprevádzam procesom, sa osvedčilo pripraviť kompletnú revíznu dokumentáciu ešte pred podaním žiadosti, aj keď to zákon explicitne v prvom kroku nevyžaduje. V konaniach, ktoré zastupujem, týmto postupom predchádzame zbytočnému prerušovaniu konania zo strany úradu a výrazne skracujeme čas čakania na rozhodnutie.

Poplatky a finančná náročnosť

Legalizácia cez inštitút preskúmania spôsobilosti je finančne náročnejšia ako štandardné povolenie. Správny poplatok je stanovený ako trojnásobok bežnej sadzby za stavebné povolenie. Okrem poplatku úradu musí vlastník počítať s nákladmi na geodeta, projektanta a revíznych technikov, čo môže v súčte predstavovať tisíce eur.

Z praxe viem, že mnohí klienti sú prekvapení výškou nákladov na odborné posudky. V prípadoch, ktoré riešime v kancelárii, postupujeme tak, že vopred vyčíslime predpokladané náklady na legalizáciu, aby klient vedel posúdiť ekonomickú efektivitu záchrany stavby oproti iným riešeniam.

Špecifiká pre marginalizované komunity

Zákon obsahuje osobitnú úpravu pre stavby v priestorovo separovaných lokalitách s koncentrovanou chudobou (§ 140d ods. 2). Tu sú podmienky miernejšie – nevyžaduje sa prísny súlad s územným plánom, ak stavba slúži na bývanie pre vlastnú rodinu a neohrozuje život. Cieľom je humanitárne riešenie bývania v rómskych osadách.

Skúsenosť ukazuje, že v týchto lokalitách je často najväčším problémom práve vlastníctvo pôdy, nie technický stav budovy.

Často kladené otázky (FAQ)

Dokedy môžem podať žiadosť o legalizáciu čiernej stavby? Žiadosť o preskúmanie spôsobilosti stavby na užívanie podľa § 140d je možné podať najneskôr do 31. marca 2029. Po tomto termíne už nebude možné využiť tento inštitút a stavbe hrozí odstránenie.

Môžem legalizovať stavbu, ktorú som postavil po 1. apríli 2025? Nie, nový stavebný zákon zavádza princíp nulovej tolerancie. Stavby postavené bez povolenia po 1. apríli 2025 nebude možné dodatočne legalizovať a budú určené na odstránenie.

Čo ak nemám list vlastníctva k pozemku pod stavbou? Bez preukázania vlastníckeho alebo iného práva k pozemku (napr. nájomná zmluva) nie je legalizácia možná. Pred podaním žiadosti musíte pozemok odkúpiť alebo majetkovoprávne usporiadať.

Platí sa za legalizáciu pokuta? Samotný proces je spoplatnený zvýšeným správnym poplatkom (trojnásobok bežnej sadzby). Okrem toho však stavebný úrad môže v samostatnom konaní riešiť priestupok za nelegálnu výstavbu, kde hrozia ďalšie sankcie.

Dobrý deň, chcel by som si u vás dohodnúť konzultáciu. Je to možné?