Prístup k nehnuteľnosti a vecné bremeno

Prístup k nehnuteľnosti a zriadenie vecného bremena

Súdne zriadenie vecného bremena prístupu (právo nevyhnutnej cesty)

Ak je jediný prístup k domu cez súkromné pozemky a neexistuje vecné bremeno, existuje zákonný spôsob zriadenia vecného bremena súdom? Áno. Občiansky zákonník výslovne pamätá na situáciu tzv. nevyhnutnej cesty. Podľa § 151o ods. 3 Občianskeho zákonníka, „ak nie je vlastník stavby zároveň vlastníkom priľahlého pozemku a prístup vlastníka k stavbe nemožno zabezpečiť inak, súd môže na návrh vlastníka stavby zriadiť vecné bremeno v prospech vlastníka stavby spočívajúce v práve cesty cez priľahlý pozemok.“ Ide teda o zákonné ustanovenie umožňujúce súdu zriadiť vecné bremeno práva prechodu a prejazdu (cesty) cez susedný pozemok, pokiaľ neexistuje iná reálna prístupová cesta k domu.

Podmienky pre súdne zriadenie práva nevyhnutnej cesty

Toto právo nevyhnutnej cesty má však prísne podmienky. Súd skúma najmä:

• Vlastníctvo stavby: Navrhovateľ musí byť vlastníkom stavby (domu), ku ktorej žiada prístup. Ustanovenie nemožno využiť len pre prístup k prázdnemu pozemku – musí ísť o obývanú stavbu alebo stavbu určenú na účel vyžadujúci prístup.
• Odlišné osoby vlastníka stavby a pozemku: Žiadateľ nesmie byť zároveň vlastníkom pozemku, cez ktorý má cesta viesť. Musí ísť o susedný alebo inak priľahlý pozemok vo vlastníctve cudzej osoby. Pojem „priľahlý“ pritom zahŕňa nielen priamo susediaci pozemok, ale aj viacero pozemkov, ktoré je potrebné prechodne použiť na napojenie sa na verejnú komunikáciu.
• Neexistencia inej možnosti: Prístup k stavbe nemožno zabezpečiť inak. Táto podmienka je kľúčová – súd nezriadi vecné bremeno, ak žiadateľ už má alebo môže mať prístup iným spôsobom. Iným spôsobom môže byť napríklad:
  • existujúca cesta, ktorú má žiadateľ povolené užívať (napr. zmluvne prenajatá cesta alebo iná dohoda so susedom),
  • iný pozemok vo vlastníctve žiadateľa, cez ktorý by sa teoreticky dal prístup zriadiť (hoci možno nákladne),
  • či možnosť zriadiť nový výjazd na verejnú cestu priamo (ak pozemok hraničí s verejnou komunikáciou, hoci možno inej strany).

Ak existuje akákoľvek reálna alternatíva, hoci menej pohodlná alebo drahšia, súdy spravidla návrh na nevyhnutnú cestu zamietnu. Inštitút nemá slúžiť na zriadenie kratšej či výhodnejšej cesty, ale len na odstránenie úplnej dopravnej izolácie nehnuteľnosti.

• Primeranosť zásahu: Súd pri rozhodovaní zvažuje aj pomer zásahu do vlastníckeho práva povinného (suseda). Právo cesty je významným obmedzením jeho pozemku – mal by byť zasiahnutý čo najmenej. Súd zváži trasu cesty tak, aby suseda obmedzila čo najmenej (napr. vedie po okraji pozemku, využíva existujúci chodník a pod.). Zákon tiež určuje, že nevyhnutná cesta sa zriaďuje za náhradu, t.j. žiadateľ musí poskytnúť vlastníkovi dotknutého pozemku primeranú odplatu (finančnú náhradu) za zriadenie vecného bremena. Výška náhrady závisí od rozsahu obmedzenia a hodnoty dotknutej časti pozemku; často sa stanovuje podľa znaleckého posudku alebo dohody účastníkov.

Proces súdneho zriadenia vecného bremena

Ako prebieha proces: Vlastník domu podáva na príslušný okresný súd žalobu o zriadenie vecného bremena – práva cesty podľa § 151o ods. 3 OZ. V žalobe musí opísať situáciu, preukázať vyššie uvedené podmienky (listom vlastníctva, katastrálnou mapou, fotodokumentáciou terénu atď.) a navrhnúť konkrétnu trasu cesty cez susedný pozemok. Súd obvykle prizve znalca (geodeta), aby navrhol optimálne umiestnenie a rozsah vecného bremena. Ak sú splnené podmienky nevyhnutnej cesty, súd rozsudkom zriadi vecné bremeno v prospech vlastníka stavby, opíše jeho rozsah (šírka cesty, úsek cez parcely) a stanoví povinnosť navrhovateľa zaplatiť náhradu vlastníkovi zaťaženého pozemku. Tento rozsudok je potom podkladom na zápis vecného bremena do katastra.

Pokiaľ neexistuje iná reálna prístupová cesta k domu, vlastník domu môže žiadať zriadenie vecného bremena práva cesty súdnou cestou. Ide o tzv. nevyhnutnú cestu podľa Občianskeho zákonníka. Súd takejto žiadosti vyhovie, len ak sú splnené prísne podmienky – najmä, že navrhovateľ skutočne nemá iný prístup k svojej stavbe. V takom prípade súd môže uložiť susedovi povinnosť strpieť prechod cez jeho pozemok, zvyčajne za primeranú finančnú náhradu. Navrhovateľ by mal byť pripravený znášať trovy konania (znalecké posudky, súdny poplatok) a prípadne jednorazovú náhradu za bremeno, avšak výsledkom bude trvalé vecné právo zapísané na liste vlastníctva, ktoré zabezpečí jemu aj budúcim vlastníkom domu legálny prístup.

Prístup po cudzom pozemku vs. verejná cesta

Verejne prístupná účelová komunikácia

V praxi často vzniká otázka, či dlhodobo využívaná cesta cez súkromný pozemok nie je už verejnou komunikáciou. Slovenské právo pozná kategóriu verejne prístupnej účelovej komunikácie. Ak určitá cesta na súkromnom pozemku slúži verejnosti alebo aspoň širšiemu okruhu užívateľov na prístup (napr. k viacerým domom) a vlastník pozemku ju dlhodobo umožňoval využívať bez obmedzenia, môže taká komunikácia nadobudnúť charakter verejnej účelovej cesty. Už cestný zákon č. 135/1961 Zb. stanovoval, že pozemné komunikácie sa delia aj na účelové cesty; pokiaľ ide o účelové cesty verejne prístupné, vzťahuje sa na ne tzv. všeobecné užívanie komunikácií. To znamená, že vlastník pozemku, na ktorom je zriadená cesta, nesmie brániť jej obvyklému užívaniu verejnosťou. Judikatúra k tomu uvádza, že všeobecné užívanie verejnej účelovej cesty vzniká z vôle vlastníka pozemku, ktorý ju zriadil a nechal voľne používať, pričom súhlas vlastníka môže byť aj konkludentný (mlčky umožňoval priechod).

Pre posúdenie, či konkrétny chodník alebo príjazd je verejnou účelovou komunikáciou, sú rozhodujúce fakty: je cesta stavebne zriadená ako cesta (spevnený povrch, pravidelné využívanie vozidlami či pešími)? vedie k viacerým nehnuteľnostiam alebo do verejného priestoru? bola verejne používaná bez zákazov zo strany vlastníka?

Ak áno, môže mať štatút cesty, ktorá síce nie je v správe obce, ale právne je komunikáciou s všeobecným užívaním. Vlastník takého pozemku nemôže svojvoľne uzavrieť alebo zatarasiť cestu tak, aby znemožnil prístup iným, pokiaľ táto cesta slúži ako jediný prístup k nehnuteľnostiam. V jednom spore sa napr. majiteľ súkromnej cesty domáhal poplatku za jej užívanie od suseda, no súd konštatoval, že ide o verejnú účelovú komunikáciu v režime všeobecného užívania, takže vlastník nemá právo požadovať nájomné ani brániť jej používaniu.

V takom prípade má cesta de facto verejnoprávnu ochranu: obec ani vlastník nesmú svojvoľne cestu zrušiť alebo zneprístupniť bez náhrady iného prístupu. Pokiaľ by sa sused pokúsil zablokovať takúto verejne prístupnú cestu (napr. postavením oplotenia cez existujúci chodník), dotknuté osoby sa môžu obrátiť na cestný správny orgán (obec alebo okresný úrad, odbor dopravy) so žiadosťou o prešetrenie. Neoprávnené zatarasenie verejnej cesty môže byť priestupkom. Na druhej strane, ak tá cesta slúži len Vám a vznikla čisto súkromne (napr. v minulosti len ako dočasný prejazd), nemusí spĺňať kritériá verejnej komunikácie – vtedy by ste potrebovali formálne vecné bremeno, ako je rozpísané vyššie.

Zhrnutie možností zabezpečenia prístupu a blokovanie

Zhrnutie: Máte dve paralelné možnosti, ako zabezpečiť oficiálny prístup: buď súdnym zriadením vecného bremena práva cesty (civilná cesta, vhodné ak ide o prístup výhradne k Vášmu domu), alebo využiť verejnoprávnu ochranu účelovej komunikácie, ak tá cesta objektívne má charakter verejného prístupu (vhodné ak cestu používajú viaceré subjekty alebo má povahu ulice). Tieto prístupy sa nevylučujú – môžete súbežne napr. požiadať obec o uznanie/zaradenie cesty do siete miestnych komunikácií, ale to je spravidla zdĺhavé a závislé od vlastníckych vzťahov.

Blokovanie prístupu

Čo sa týka blokovania prístupu:

Pokiaľ prístupová cesta stále vedie cez susedove pozemky (a zatiaľ nemáte zriadené vecné bremeno ani inú dohodu), sused je formálne v práve, ak Vám chce vstup cez svoj pozemok zakázať. Ak tá „cesta“ je celá jeho, stále platí, že Vy na ňu nemáte bez jeho dovolenia alebo bez vecného bremena právny nárok. Preto je dôležité situáciu buď zmluvne alebo súdne doriešiť (viď vyššie inštitút nevyhnutnej cesty).

Pozor: Ak by však uvedená prístupová cesta spĺňala znaky verejnej účelovej komunikácie (ako bolo rozobrané vyššie), sused by ju nemohol právne uzavrieť bez povolenia príslušných úradov. To by ste mohli namietať ako obhajobu, že prístup blokuje protiprávne. Bez ohľadu na to však odporúčame zabezpečiť si prístup aj súkromnoprávne (vecným bremenom), lebo spoliehať sa na režim verejnej cesty môže viesť k zdĺhavým sporom.

Úloha obce pri dlhodobo využívanej prístupovej ceste

Má obec nejakú zákonnú možnosť alebo povinnosť riešiť prístupovú cestu, ktorá nie je oficiálne evidovaná, ale dlhodobo sa využíva? Povinnosť obce aktívne vyriešiť takýto problém nie je výslovne stanovená – prístupová cesta k súkromnej nehnuteľnosti je primárne vecou vlastníckych vzťahov medzi súkromnými osobami. Na druhej strane, obec má určité kompetencie a záujem na tom, aby všetky obydlia mali bezpečný prístup:

• Stavebné konanie: Podľa stavebných predpisov (stavebný zákon a súvisiace vyhlášky) každá nová stavba musí mať zabezpečený prístup z cesty, miestnej komunikácie alebo aspoň z verejne prístupnej účelovej komunikácie. Stavebný úrad (často na obecnom úrade) pri kolaudácii overuje, či je prístup vyriešený. Ak nie je, nemal by stavbu povoliť alebo by mal vyžadovať napr. zriadenie vecného bremena.

Obec tu má skôr kontrolnú úlohu – do budúcna by nemala dopustiť využívanie stavby bez prístupu. Preto aj z hľadiska obce je žiaduce, aby sa vec vyriešila (či už dohodou, súdnym rozhodnutím alebo vysporiadaním pozemkov).

• Cestná správa a údržba: Obec je cestným správnym orgánom pre miestne a účelové cesty na svojom území. Ak je táto prístupová cesta fakticky využívaná verejnosťou, obec môže posúdiť, či ju nezaradí do siete miestnych komunikácií. To by znamenalo odkúpenie alebo vyvlastnenie pozemku pod cestou a zriadenie oficiálnej obecnej cesty. Obec však spravidla k vyvlastneniu pristupuje len vo vyššom verejnom záujme (napr. prístup k viacerým domom alebo celým obývaným lokalitám). Pre jediný dom je to menej pravdepodobné, najmä ak existujú iné právne nástroje (vecné bremeno) bez nutnosti odňať vlastnícke právo susedovi.
• Verejne prístupná účelová komunikácia: Ako už bolo uvedené, ak cesta spĺňa znaky verejnej účelovej komunikácie, obec by mala dbať, aby zostala priechodná. Obec síce nemá povinnosť automaticky legalizovať každú vyšliapanú cestičku, ale pokiaľ ide o etablovanú prístupovú cestu k obydliam, môže vyvinúť aktivitu. Napríklad môže s vlastníkom rokovať o odkúpení alebo zriadení nájmu/predkupného práva na pozemok pod cestou. Tiež môže formálne označiť cestu za verejne prístupnú účelovú komunikáciu (napr. osadením dopravnej značky „súkromný pozemok – prejazd povolený“) na základe súhlasu vlastníka. Bez súhlasu vlastníka však obec nemôže len tak vyhlásiť súkromnú parcelu za verejnú cestu – súhlas môže byť aj tichý, ale ak vlastník nesúhlasí a bráni užívaniu, spor musí rozhodnúť súd alebo správny orgán.
• Bezpečnosť a obecné zastupiteľstvo: Ak by hrozilo, že obyvatelia domu nebudú mať žiadny prístup (napr. kvôli blokáde), obec zo zásady musí zabezpečiť, aby sa k nim dostali záchranné zložky, smetiari a pod. Obec môže v krajnom prípade iniciovať vyvlastnenie časti susedovho pozemku pre zriadenie nevyhnutnej komunikácie vo verejnom záujme (podľa zákona o pozemných komunikáciách a zákona o vyvlastňovaní), avšak to je až krajná možnosť, ktorá vyžaduje preukázanie verejného záujmu a poskytnutie náhrady vlastníkom.

V skratke, obec má záujem a čiastočne aj právnu povinnosť dohliadať na dostupnosť komunikácií, ale pri už postavených domoch bez prístupu nemá priamu zákonnú povinnosť vyriešiť to na svoje náklady. Očakáva sa skôr spolupráca súkromných strán. Obec môže pôsobiť ako mediátor – napríklad zvolať stretnutie so susedom, navrhnúť kompromis (napr. obec opraví cestu, sused ju nechá verejne užívať). Ak cesta slúži viacerým občanom, politicky aj prakticky je obec motivovaná nájsť riešenie (napr. získať pozemok do vlastníctva obce).

JUDr. Milan Ficek, advokát Bratislava

Zdroje:

FEKETE, Imrich. Občiansky zákonník: Komentár. 2. vydanie. Bratislava: C. H. Beck, 2020. ISBN 978-80-89603-92-7.

HORVÁTH, Štefan. Stavebné právo. Bratislava: Wolters Kluwer SR, 2019. ISBN 978-80-8168-987-2.

Dobrý deň, potreboval by som poradiť ohľadom prístupu k môjmu rodinnému domu. Už 15 rokov k nemu vedie jediná cesta cez pozemok suseda, ktorá je síce súkromná, ale dlhodobo ju využívame aj my a predtým aj pôvodní majitelia na prístup autom aj pešo. Sused nám nikdy nebránil v prejazde, ale teraz sa rozhodol, že nám ju zablokuje, ak mu nebudeme platiť vysoké mesačné poplatky. Nemáme žiadnu zmluvu ani vecné bremeno zapísané v katastri. Existuje nejaká právna možnosť, ako si zabezpečiť trvalý legálny prístup k nášmu domu, keďže iný prístup na verejnú komunikáciu vôbec nemáme? Bojím sa, že ostaneme úplne odrezaní.