Prístupová cesta k domu cez pozemky štátu (ŽSR)?

Zabezpečenie prístupovej cesty k nehnuteľnosti: Právne výzvy a riešenia pri pozemkoch vo vlastníctve štátu

Kúpa rodinného domu je jedným z najvýznamnejších životných rozhodnutí a investícií. Pri výbere nehnuteľnosti sa väčšina z nás sústredí na lokalitu, stav domu, cenu a veľkosť pozemku. Často sa však prehliada kľúčový aspekt, ktorý môže v budúcnosti spôsobiť značné komplikácie – právne zabezpečenie prístupovej cesty k domu. Situácia je obzvlášť zložitá, ak jediná prístupová cesta k nehnuteľnosti nie je vo vlastníctve obce alebo mesta, ale vo vlastníctve Slovenskej republiky (SR) a spravuje ju napríklad štátna organizácia ako Železnice Slovenskej republiky (ŽSR). V takýchto prípadoch je nevyhnutné venovať zvýšenú pozornosť právnym detailom a proaktívne riešiť potenciálne problémy s prístupom.

Bežná situácia a prvé indikátory problémov

Predstavte si situáciu, keď plánujete kúpiť rodinný dom, ktorý bol postavený napríklad v druhej polovici deväťdesiatych rokov minulého storočia a má povolenie na užívanie – je skolaudovaný. Problém nastáva pri jedinej prístupovej ceste, ktorá neslúži len tomuto jednému, ale aj ďalším štyrom či viacerým domom v okolí. Pri preverovaní vlastníckych vzťahov na liste vlastníctva (LV) zistíte, že pozemok pod cestou nie je vo vlastníctve obce ani súkromných osôb, ale vo vlastníctve SR. Na LV môže byť uvedený spôsob užívania "22 - pozemok na ktorom je postavená inžinierska stavba - cesta, poľná cesta, chodník..." a druh pozemku "Zastavaná plocha a nádvorie". Alarmujúce je, že na tomto pozemku, ktorý je jedinou prístupovou cestou, nemajú súčasní vlastníci domov zapísanú žiadnu ťarchu k právu prechodu. V takomto prípade je správcom pozemku pod cestou často práve ŽSR.

Toto je kľúčový moment, ktorý si vyžaduje okamžitú pozornosť. Ak by totiž cesta bola vo vlastníctve mesta, išlo by o miestnu komunikáciu, ktorá je spravidla verejná, a teda prístupná pre všetkých bez potreby zriaďovania vecného bremena. Avšak, pozemky vo vlastníctve SR, spravované inými štátnymi organizáciami ako ŽSR alebo Správa majetku štátu (SPF), podliehajú inému právnemu režimu.

Dezinformácie zo strany lokálnych úradov

Často sa stretávame s tým, že na stavebnom odbore miestnych úradov Vás môžu informovať, že nepotrebujete mať právo prechodu, pretože dom je skolaudovaný. Môžu sa dokonca odvolávať na všeobecné ustanovenia zákonov, ktoré hovoria o tom, že pozemky vo vlastníctve SR v intraviláne obce, ktoré sú využívané, by mali postupne bezodplatne prejsť do vlastníctva mesta.

Táto informácia je však často zavádzajúca alebo nepresná pre konkrétny prípad prístupovej cesty spravovanej ŽSR. Pozemky spravované ŽSR alebo SPF sa aplikuje iný prístup. Ustanovenia, na ktoré sa úrady môžu odvolávať (napríklad zákon č. 503/2003 Z. z. alebo zákon č. 330/1991 Zb.), boli síce novelizované, ale ich aplikácia je často podmienená špecifickými kritériami, ktoré nemusia byť splnené. Napríklad, zákon č. 503/2003 Z. z. sa týka pozemkov, ktoré prešli na štát v období od 25. februára 1948 do 1. januára 1990 a oprávnenou osobou je občan s trvalým pobytom na území SR, čo nemusí byť prípad existujúcej prístupovej cesty. Zákon č. 330/1991 Zb. zase rieši bezodplatné prevody na obce alebo VÚC, ak ide o verejnoprospešnú stavbu alebo stavbu vo verejnom záujme, a správcom je Pozemkový fond, nie ŽSR. Z toho vyplýva, že informácie od stavebného odboru mesta boli pravdepodobne veľmi všeobecné a neaplikovateľné na špecifickú situáciu, keď je vlastníkom SR a správcom ŽSR. Preto je kľúčové žiadať od úradov presné znenie zákona (vrátane paragrafu), na ktorý sa odvolávajú, aby bolo možné posúdiť jeho relevantnosť pre Váš konkrétny prípad.

Kroky na zabezpečenie právne čistého prístupu

Aby ste predišli budúcim problémom s prístupovou cestou, je nevyhnutné podniknúť niekoľko kľúčových krokov:

• 1. Preverenie na stavebnom úrade:
  • Zistite, či bolo k pôvodnému stavebnému povoleniu vydané súhlasné stanovisko ŽSR.
  • Preverte, či stavebné povolenie nezaväzovalo stavebníka k uzatvoreniu zmluvy o zriadení vecného bremena.
  • Zistite, či je predmetná prístupová cesta zaradená do pasportu miestnych komunikácií. Ak by bola oficiálne zaradená v pasporte a správcom by bolo mesto, nemuseli by ste riešiť vecné bremeno, pretože by šlo o verejnú komunikáciu. Toto je však málo pravdepodobné, ak je vlastníkom SR a správcom ŽSR.
• 2. Priamy kontakt so ŽSR:
  • Kontaktujte priamo ŽSR a zistite, či na danú parcelu vydali súhlas na jej používanie za účelom prechodu a prejazdu.
  • Overte, či predchádzajúci vlastníci nepodpísali zmluvu o vecnom bremene, ktorá však nebola zavkladovaná do katastra nehnuteľností.
  • Ak žiadna takáto zmluva neexistuje a súhlas nebol vydaný, požiadajte ŽSR o súhlas so zriadením vecného bremena. Ideálne je, aby bolo vecné bremeno zriadené písomnou zmluvou a následne riadne zapísané do katastra nehnuteľností. Tento zápis Vám zabezpečí trvalý a právne vymáhateľný prístup k nehnuteľnosti aj v prípade zmeny vlastníka pozemku pod cestou.

Prečo je zápis vecného bremena taký dôležitý?

Vecné bremeno je právna ťarcha, ktorá obmedzuje vlastníka zaťaženého pozemku v prospech inej osoby alebo vlastníka inej nehnuteľnosti. V prípade práva prechodu a prejazdu to znamená, že vlastník pozemku (v tomto prípade SR/ŽSR) je povinný strpieť, aby iné osoby (vlastníci domov) používali jeho pozemok na prístup k svojim nehnuteľnostiam.

Zápis vecného bremena do katastra nehnuteľností je kľúčový z niekoľkých dôvodov:

• Zásada verejnosti katastra: Všetky práva k nehnuteľnostiam, vrátane vecných bremien, by mali byť zrejmé z verejnej evidencie – katastra. Nezápis vecného bremena môže viesť k tomu, že pri zmene vlastníka zaťaženého pozemku by nový vlastník nemusel uznať existujúce užívanie a mohol by Vám zamedziť prístup.
• Právna istota: Zapísané vecné bremeno poskytuje trvalý a právne vymáhateľný prístup. V prípade sporu sa môžete oprieť o oficiálny záznam v katastri.
• Hodnota nehnuteľnosti: Nehnuteľnosť s riadne zabezpečenou prístupovou cestou má vyššiu trhovú hodnotu a je ľahšie predajná. Banky pri poskytovaní hypotekárnych úverov často vyžadujú preukázateľné právne zabezpečenie prístupu.

Riešenie situácie súdnou cestou, ak dohoda zlyhá

Ak sa napriek všetkým snahám nepodarí dosiahnuť dohodu so ŽSR o zriadení vecného bremena, existujú právne možnosti, ako si zabezpečiť prístup súdnou cestou. Dom bol skolaudovaný pred 30-timi rokmi, čo naznačuje dlhodobé užívanie cesty. V takom prípade by mohlo ísť aj o vydržanie vecného bremena. Je dôležité poznamenať, že vydržanie vecného bremena vyžaduje splnenie špecifických podmienok podľa Občianskeho zákonníka, ako je nepretržité, pokojné a dobromyseľné užívanie po dobu 10 rokov, a jeho následné potvrdenie súdom alebo notárskym zápisom (Táto informácia o podmienkach vydržania nie je explicitne uvedená v zdrojoch, ale vychádza zo všeobecnej právnej praxe súvisiacej s pojmom "vydržanie vecného bremena".).

Hlavnou súdnou cestou je však zriadenie vecného bremena podľa § 151o Občianskeho zákonníka. Toto ustanovenie hovorí, že súd môže na návrh vlastníka stavby, ktorý nemá iný prístup k nej, zriadiť vecné bremeno spočívajúce v práve cesty cez susedný pozemok. Táto možnosť je kľúčová, ak ŽSR odmietne podpísať zmluvu o vecnom bremene. Je to posledná inštancia, ako si vynútiť právne zabezpečenie prístupu k Vášmu pozemku a domu.

Súdne konanie o zriadení vecného bremena je proces, ktorý si vyžaduje právne zastúpenie a môže byť časovo a finančne náročné. Súd posudzuje najmä, či vlastník skutočne nemá iný prístup k svojej nehnuteľnosti a či je zriadenie vecného bremena nevyhnutné. Pred zriadením vecného bremena súd tiež prihliada na oprávnené záujmy vlastníka zaťaženého pozemku a snaží sa nájsť riešenie, ktoré by ho zaťažovalo čo najmenej. Obvykle sa stanovuje aj náhrada pre vlastníka zaťaženého pozemku.

Záver

Kúpa nehnuteľnosti s nejasne právne ošetrenou prístupovou cestou môže byť zdrojom mnohých budúcich problémov, ktoré môžu ovplyvniť nielen pokojné užívanie Vášho majetku, ale aj jeho hodnotu a možnosti prípadného predaja. Ak sa stretnete so situáciou, kedy je prístupová cesta vo vlastníctve SR a spravuje ju napríklad ŽSR, je nevyhnutné konať proaktívne.

Zistite všetky relevantné informácie na stavebnom úrade a u ŽSR. Snažte sa dosiahnuť písomnú dohodu o zriadení vecného bremena, ktorú je nutné zapísať do katastra nehnuteľností. V prípade, že dobrovoľná dohoda nie je možná, máte k dispozícii právne nástroje ako súdne zriadenie vecného bremena podľa § 151o Občianskeho zákonníka.

Nezabúdajte, že právna istota prístupu je základným pilierom pokojného vlastníctva nehnuteľnosti. Vždy je lepšie venovať čas a energiu dôkladnému prevereniu a právnemu zabezpečeniu prístupovej cesty ešte pred kúpou, než riešiť súdne spory a komplikácie v budúcnosti.

JUDr. Milan Ficek, advokát

zdroje:

Stavebný zákon

Občiansky zákonník

Dobrý deň, plánujem kúpiť rodinný dom, ku ktorému vedie jediná prístupová cesta. Pri kontrole listu vlastníctva som zistil, že táto cesta je na pozemku vo vlastníctve Slovenskej republiky a správcom je ŽSR. Na liste vlastníctva však nie je zapísané žiadne vecné bremeno k právu prechodu a prejazdu. Mesto ma uistilo, že keďže dom je skolaudovaný, prístup by mal byť zabezpečený. Obávam sa ale, že ak ŽSR pozemok predá alebo zmení svoj postoj, môžem o prístup prísť. Ako môžem právne zaručiť, aby som mal k domu vždy legálny a nespochybniteľný prístup, a aké konkrétne kroky by ste mi odporučili podniknúť ešte pred samotnou kúpou?